주택임대사업자의 2019년 이전 증액 위반 사항과 2019년 2월 12일 이전 위반 사항의 처벌 여부에 대해 알려주세요.

2019년 2월 12일 이전 위반 사항은 어떤 법률·제도 기준으로 보는지에 따라 문제 여부가 달라집니다. 핵심은 민특법(민간임대주택에 관한 특별법)상 임대료 증액제한 위반과 종부세 합산배제 임대주택 요건상 임대료 증액제한 위반이 서로 적용 시점과 제재 방식이 다르다는 점입니다.

1. 민특법 위반은 등록·계약 시점에 따라 적용 여부가 갈립니다

• 민간임대주택의 임대료 증액 상한(5%)과 1년 내 재증액 금지는 임대사업자가 임차인과 임대차계약을 체결하거나 존속 중인 임대차계약을 갱신하는 경우부터 적용됩니다.
• 2019년 4월 23일 개정으로, 임대사업자 등록 당시 이미 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)이 있으면 그 종전임대차계약의 임대료를 기준으로 증액제한을 적용하도록 바뀌었고, 이 개정규정은 법 시행 후 최초로 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용합니다.
• 따라서 2019년 2월 12일 이전이라도, 그 이후에 실제로 임대차계약을 새로 체결하거나 갱신했다면 그 계약부터는 증액제한(5% 초과 금지, 1년 내 재증액 금지)이 적용될 수 있습니다. 반대로 그 이전에 이미 체결된 계약만 있고 이후 갱신·신규 체결이 없었다면, 해당 계약을 기준으로 한 증액제한 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
• 민특법상 증액제한을 위반하면 임대주택당 3천만원 이하의 과태료 대상이 될 수 있고, 임차인은 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.

2. 종부세 합산배제 임대주택 요건은 2019.2.12. 이후 계약부터 임대료 증액제한이 적용됩니다

• 종합부동산세 합산배제 임대주택에서 말하는 임대료 증액제한(임대보증금·임대료 증가율 5% 이하, 1년 내 재증액 금지)은 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 적용합니다.
• 즉, 2019년 2월 12일 이전에 체결한 계약은 원칙적으로 이 세법상 임대료 증액제한의 기준 계약에서 제외될 수 있고, 그 이후 최초로 2019.2.12. 이후에 체결·갱신한 표준임대차계약부터 5% 초과 여부를 판단하게 됩니다.
• 다만 이는 세법상 합산배제 요건의 이야기이고, 민특법상 의무와는 별개입니다. 민특법상 임대료 증액제한을 위반했다고 해서 항상 세법상 임대료 증액제한 위반이 되는 것은 아니라고 설명되어 있습니다.

3. 위반 시 제재는 “언제 위반했는지”와 “임대의무기간 중인지”에 따라 달라집니다

• 임대의무기간 내에 임대료 증액제한 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하고, 위반한 과세연도를 포함해 연속 2개 과세연도까지 합산배제 임대주택에서 제외될 수 있습니다.
• 반대로 임대의무기간이 지난 후에 임대료 증액제한 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 경감받은 세액은 추징하지 않고, 해당 과세연도를 포함해 연속 2개 과세연도까지만 합산배제에서 제외됩니다.
• 즉, 2019년 2월 12일 이전 위반이라 하더라도 임대의무기간 중 위반인지, 이후 위반인지, 그리고 민특법 위반인지 종부세 합산배제 요건 위반인지에 따라 결과가 달라집니다.

4. 정리

• 2019년 2월 12일 이전 위반 사항이 무조건 문제되지 않는다고 단정할 수는 없습니다.
• 민특법은 법 시행 후 최초 체결·갱신분부터 적용되므로, 2019년 2월 12일 전후를 막론하고 실제 계약 체결·갱신 시점이 중요합니다.
• 종부세 합산배제 요건은 2019년 2월 12일 이후 최초로 체결·갱신한 표준임대차계약부터 임대료 증액제한(5%)을 적용하므로, 그 이전 계약은 기준 계약에서 빠질 수 있습니다.
• 다만 실제 판단은 등록 시점, 종전임대차계약 존재 여부, 계약 체결·갱신일, 임대의무기간 경과 여부, 해당 주택이 합산배제 임대주택인지 여부에 따라 달라지므로, 개별 계약일과 등록일을 기준으로 확인해야 합니다.

관련해서 정확히 판단하려면 임대사업자 등록일과 각 임대차계약의 체결·갱신일, 해당 주택이 민간임대주택 등록 유형인지, 종부세 합산배제 신고를 했는지를 함께 확인해 보시는 것이 좋습니다.