민간임대주택에 관한 특별법상 임대료 증액 제한 규정과 위반 시 불이익은 무엇인가요? 또한 18년 거주 및 보유한 아파트 매도 시 1세대 1주택 장기보유특별공제 80% 적용이 가능한가요?

민특법상 임대료 증액제한은 임대사업자가 임대료 증액 시 임대료의 5% 범위를 초과할 수 없고, 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를 하지 못하는 제한입니다. 이 제한은 임대사업자 등록을 유지하는 기간 동안 적용되며, 위반 시 임대주택당 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 임차인은 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.

다만, 임대료 증액제한 위반이 있다고 해서 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 적용이 무조건 막히는 것은 아닙니다. 두 쟁점은 서로 다른 요건으로 판단됩니다.

1. 민특법상 임대료 증액제한과 위반 시 불이익

• 임대료 증액 상한은 임대료의 5% 범위이며, 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
• 증액제한의 기준이 되는 최초 임대료는 임대사업자 등록 당시 존속 중인 임대차계약(종전임대차계약)이 있으면 그 임대료를 기준으로 하고, 그런 계약이 없으면 등록 후 최초로 체결한 임대차계약의 임대료를 기준으로 합니다.
• 위반 시 임대주택당 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 임차인은 초과 지급 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.
• 임대료 증액제한은 임대사업자 등록을 유지하는 모든 기간 동안 적용됩니다.

2. 거주주택 양도 시 1세대 1주택 장기보유특별공제 80% 적용 여부

• 1세대 1주택 장기보유특별공제 80%는 보유기간 10년 이상 + 거주기간 10년 이상인 경우 적용될 수 있는 구조입니다. 질문하신 아파트는 18년 거주·보유이므로 보유·거주기간 요건 자체는 충족할 가능성이 높습니다.
• 다만 1세대 1주택 장기보유특별공제는 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 등 요건을 충족해야 합니다. 다주택 상태이거나 다른 주택을 소유하고 있으면 적용이 달라질 수 있습니다.
• 장기임대주택을 함께 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조제20항(거주주택 특례) 에 따라 일정 요건을 갖추면 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 1세대 1주택 규정을 적용받을 수 있습니다. 이 특례는 거주주택의 거주기간 2년 이상, 장기임대주택의 사업자등록·민간임대주택 등록·임대료 증가율 5% 이하 등의 요건을 요구합니다.
• 즉, 임대료 증액제한 위반이 있다고 해서 장기보유특별공제 80%가 자동으로 배제되는 것은 아니지만, 거주주택 특례나 1세대 1주택 요건을 판단할 때 장기임대주택의 임대료 증액제한 준수 여부가 영향을 줄 수 있습니다.

3. 정리

• 민특법상 임대료 증액제한 위반은 과태료·초과 임대료 반환 문제와 연결되고, 임대사업자 등록 유지 기간 중에는 계속 적용됩니다.
• 거주 아파트 매도 시 1세대 1주택 장기보유특별공제 80% 는 보유·거주기간뿐 아니라 양도일 현재 주택 수, 거주주택 특례 요건, 장기임대주택의 임대료 증액제한 준수 여부 등을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.
• 따라서 임대료 증액 위반 사실만으로 바로 “80%를 받을 수 없다”고 단정하기보다는, 현재 주택 보유 현황, 장기임대주택 등록 유형, 임대료 증액 시점과 비율, 거주주택 거주기간을 기준으로 확인하시는 것이 좋습니다.

관련해서 정확히 판단하려면 양도일 현재 주택 수, 거주주택과 장기임대주택의 등록·임대 현황, 임대료 증액 시점과 실제 증액률, 거주주택의 거주기간을 함께 확인해 보시는 것이 좋습니다.