주택 임대소득 계산 시 보증금 2천만원도 간주임대료 계산 대상에 포함되나요?

보증금 2천만원은 간주임대료 계산 대상이 아닙니다.

간주임대료는 비소형주택 3주택 이상을 소유하면서 해당 주택의 보증금등 합계액이 3억원을 초과하는 경우에만 그 초과분을 기준으로 계산합니다. 따라서 보증금 2천만원은 3억원 기준에 훨씬 못 미치므로, 그 자체로는 간주임대료 계산 대상이 되지 않습니다.

1. 계산 대상 여부 판단 기준

• 주택 수는 부부 합산으로 판단합니다.
• 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에서 제외합니다.
• 1주택 또는 2주택이면 보증금은 원칙적으로 간주임대료 계산 대상이 아닙니다.

2. 보증금 2천만원이 단독으로 있는 경우

• 3주택 이상이 아니고, 보증금등 합계액도 3억원 이하라면 간주임대료는 발생하지 않습니다.
• 이 경우 주택임대소득 과세 여부는 월세 수입 중심으로 따지게 됩니다.

3. 보증금 2천만원이 여러 채 중 하나인 경우

• 비소형주택 3주택 이상이고 전체 보증금등 합계액이 3억원을 초과하면, 보증금 적수가 가장 큰 주택부터 순서대로 3억원을 차감한 뒤 남은 초과분에 대해 계산합니다.
• 이때 2천만원짜리 보증금은 3억원 차감 과정에서 먼저 차감될 가능성이 높아, 단독으로 간주임대료 계산의 기초가 되지는 않습니다.

4. 계산 구조(기장신고 기준)

• 기본식: (보증금등 - 3억원)의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년은 1/366) × 정기예금이자율 - 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 합계액
• 추계신고·추계조사결정 시에는 임대사업부분 금융수익 차감을 하지 않습니다.

5. 함께 확인할 점

• 실제 판단은 보유 주택 수, 소형주택 해당 여부, 보증금 수령 시점, 임대기간, 공동소유 여부에 따라 달라집니다.
• 보증금 2천만원 자체보다 전체 주택 수와 보증금 합계액이 간주임대료 발생 여부를 좌우합니다.

보증금 2천만원만으로는 간주임대료가 계산되지 않지만, 다른 주택과 합쳐 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘는지는 별도로 확인하셔야 합니다.