재산세 과세대상에서 제외되는 건축물은 무엇인가요?

재산세 과세대상에서 제외되는 건축물은 크게 비과세 대상 건축물과 과세대상에서 제외되는 건축물로 나누어 볼 수 있습니다. 다만, 무허가·불법 건축물이라도 지붕과 벽·기둥이 있는 구조이면 원칙적으로 과세대상이 될 수 있으므로, 단순히 허가 여부만으로 제외된다고 보기는 어렵습니다.

1. 비과세 대상 건축물 (지방세법 제109조제3항)

   • 임시 건축물: 재산세 과세기준일 현재 1년 미만 사용한 임시 건축물은 비과세 대상입니다. 다만, 수익사업에 사용하거나 유료로 사용되는 경우, 또는 일부가 목적에 직접 사용되지 않는 부분은 과세될 수 있습니다.
   • 철거명령 등 건축물: 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 행정관청과 철거보상계약이 체결된 건축물(또는 주택 중 건축물 부분)은 비과세 대상입니다. 일부 철거 시에는 그 철거하는 부분으로 한정합니다.
   • 특정 용도 선박 등: 비상재해구조용, 무료도선용, 선교 구성용, 본선 전마용 등으로 사용하는 선박도 비과세 대상입니다.

2. 사업소분 주민세 등 관련 제외 건축물 (지방세법 시행규칙 제36조)

   • 구내 목욕실 및 탈의실
   • 구내이발소
   • 탄약고 는 행정안전부령으로 정하는 건축물로서 과세대상에서 제외됩니다.

3. 건축물 범위 자체 판단 시 유의점

   • 재산세 과세대상 건축물은 토지에 정착하고 지붕과 벽·기둥을 갖춘 공작물 등이 기준이며, 무허가·불법 건축물도 구조형태에 따라 과세대상이 될 수 있습니다.
   • 필로티처럼 건축법상 연면적에서 제외되는 부분이라도 지붕과 기둥·벽이 있으면 재산세 과세대상 연면적에 포함될 수 있습니다.
   • 건축물 없이 기계장치나 저장시설(수조, 저유조, 저장창고, 저장조 등)만 있는 경우에는 그 수평투영면적을 기준으로 과세하는 경우가 있습니다.

4. 주택·건축물 구분과 현황과세

   • 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 과세하는 것이 원칙입니다.
   • 주거용과 주거 외 용도를 함께 쓰는 건물은 주거용 부분만 주택으로 보고, 부속토지는 면적비율로 안분합니다. 1구 건물에서 주거용 면적이 50% 이상이면 주택으로 봅니다.
   • 허가나 사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 않고 주거용으로 쓰는 면적이 전체의 50% 이상이면 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 볼 수 있습니다.

결론적으로, 재산세에서 제외되는 건축물은 1년 미만 임시 건축물, 행정관청의 철거명령·철거보상계약이 있는 건축물, 특정 용도 선박처럼 법정 비과세 요건을 충족하는 경우와 구내 목욕실·탈의실, 구내이발소, 탄약고처럼 시행규칙에서 제외하도록 정한 건축물이 대표적입니다. 다만 실제 판단은 사용 용도, 수익사업 여부, 유료 사용 여부, 철거계획 확정 여부, 현황 등에 따라 달라지므로 해당 건축물의 구체적 상태를 함께 확인해야 합니다.