집을 팔 때 발생하는 비용에 대해 알려주세요.

집을 팔 때(양도할 때) 나가는 금액은 크게 양도소득세와 그 세금을 계산하기 전 양도가액에서 공제되는 필요경비로 나눠 볼 수 있습니다.

먼저 양도소득세는 집을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 대해 내는 세금입니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등 필요경비를 빼서 계산하고, 여기서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제(연 250만원)를 뺀 과세표준에 세율을 적용해 산출합니다.

양도가액에서 공제되는 필요경비는 크게 세 종류입니다.

1. 취득가액

   • 타인으로부터 매입한 집은 매입가액에 취득세·등록면허세 등 부대비용을 더한 금액이 취득가액이 됩니다.
   • 자기가 신축한 집은 원재료비·노무비·운임·보험료·수수료·공과금(취득세·등록면허세 포함)·설치비 등 부대비용의 합계액이 됩니다.
   • 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순서대로 적용합니다.

2. 자본적지출액 등

   • 건물의 내용연수를 늘리거나 가치를 실제로 높이기 위해 쓴 수선비입니다.
   • 예를 들면 용도 변경을 위한 개조, 엘리베이터·냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해·노후화 등으로 멸실·훼손된 건물의 복구, 개량·확장·증설 같은 비용이 여기에 해당합니다.
   • 재해·노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용도 포함됩니다.
   • 이 비용은 계산서·세금계산서·신용카드매출전표·현금영수증 등 증명서류를 받아 보관하거나, 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되어야 필요경비로 공제됩니다.

3. 양도비 등

   • 집을 팔기 위해 직접 지출한 비용으로, 양도소득세 신고서 작성비용·계약서 작성비용, 공증비용·인지대·소개비(중개수수료), 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출한 명도비용(2018.2.13. 이후 양도분부터) 등이 포함됩니다.
   • 주택을 취득할 때 법령 등에 따라 매입한 국민주택채권·토지개발채권을 만기 전에 양도해 발생한 매각차손도 양도비 등에 해당합니다.
   • 이 역시 적격 증명서류 또는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되어야 공제됩니다.

반대로 공제되지 않는 비용도 있습니다.

• 자산 취득자를 대신해 법적 지급의무 없이 낸 취득세 등
• 부동산 매도를 위한 상권조사·지가분석·매매컨설팅 의뢰 비용
• 부동산 매매계약 해약으로 지급하는 위약금
• 임차인 퇴거합의금이나 이사비용(매매계약 인도의무 이행을 위한 명도비용이 아닌 경우)
• 감정평가비용 등은 원칙적으로 필요경비로 인정되지 않습니다.

실무에서 자주 놓치는 부분은 증빙입니다. 실지거래가액으로 신고할수록 실제 지출 사실이 증빙으로 확인되는 금액만 필요경비로 빠지므로, 취득·보유·양도 단계에서 계약서, 영수증, 세금계산서, 현금영수증, 금융거래 내역 등을 그때그때 챙겨 두는 것이 중요합니다.

양도소득세 신고·납부 기한은 원칙적으로 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다. 다만 예정신고를 한 경우에도 과세기간 중 2회 이상 양도했다면 확정신고 때 소득을 합산해야 할 수 있습니다.

정확한 세액은 보유기간, 거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부, 1세대1주택 비과세나 고가주택 여부, 장기보유특별공제 적용 여부에 따라 크게 달라지므로, 실제 거래 내역과 증빙을 기준으로 개별 확인이 필요합니다. 최신 개정 사항은 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.