경매 배당 절차에서 당해세가 임차인의 보증금보다 우선하여 배당되는 경우는 어떤 경우인가요?

경매·공매 배당에서 당해세가 임차인 보증금보다 우선하는지는 세목의 종류, 권리의 설정 시점, 임대차의 대항력·확정일자 유무에 따라 달라집니다.

1. 당해세가 원칙적으로 우선하는 경우

• 당해세는 그 재산 자체를 소유하는 것에 담세력을 인정해 부과되는 국세(상속세·증여세·종합부동산세 등)를 말합니다.
• 국세기본법 제35조제1항제3호 및 제3항에 따르면, 법정기일 전에 전세권·질권·저당권, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권, 가등기담보권 등이 설정된 재산이 매각되어 국세를 징수하는 경우 그 권리에 의해 담보된 채권보다 국세가 우선하지 않는 것이 원칙입니다.
• 그러나 그 재산에 대하여 부과된 상속세·증여세·종합부동산세(당해세)는 위와 같은 담보채권이나 임대차보증금반환채권보다 법정기일·설정일과 관계없이 우선합니다.
• 지방세도 마찬가지로, 그 재산에 부과된 재산세·자동차세·지역자원시설세(소방분)·재산세·자동차세에 부가되는 지방교육세는 전세권·질권·저당권, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권보다 우선할 수 있습니다(지방세기본법 제71조제1항제3호 및 제5항).

2. 임차인 보증금이 당해세보다 우선할 수 있는 예외

• 주택임대차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권의 보증금반환채권은, 그 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세(상속세·증여세·종합부동산세)의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다(국세기본법 제35조제7항).
• 즉, 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 예정액 한도만큼은 임차인에게 배분될 수 있고, 이는 우선변제만 양보하는 것이며 임대인의 체납액이 소멸하는 것은 아닙니다.
• 이 규정은 2023년 4월 1일 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가 결정(경매)을 하는 경우부터 적용됩니다.
• 지방세도 유사하게, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권 또는 주거용 건물의 전세권에 의해 담보된 채권은 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 재산세등(재산세·자동차세·지역자원시설세 소방분·재산세·자동차세에 부가되는 지방교육세)의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있습니다(지방세기본법 제71조제6항, 2023.5.4. 신설).

3. 배당 순위를 볼 때 함께 확인할 점

• 법정기일은 세목과 부과 방식에 따라 신고일, 납부고지서 발송일, 납세의무 확정일, 압류등기일·등록일 등으로 달라집니다.
• 소액임차보증금(주택임대차보호법 제8조, 상가건물 임대차보호법 제14조)은 일정 요건 아래 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있으나, 이는 당해세와의 우열과 별개로 판단해야 합니다.
• 최종 3개월분 임금, 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금, 소액임차보증금 중 일정액은 질권·저당권 담보채권이나 조세·공과금보다 우선하는 경우가 있어, 배당표에서는 이들 채권도 함께 봐야 합니다.
• 소유자 변경(양도·상속·증여) 후 매각된 경우에는, 직전 보유자의 체납 국세를 고려한 한도 규정이 적용될 수 있어 단순히 현재 소유자 기준만으로 판단하지 않습니다.

정리하면, 당해세는 원칙적으로 담보채권·임차보증금보다 우선하지만, 주택임대차의 대항요건·확정일자를 갖춘 보증금은 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 한도만큼은 우선 변제될 수 있고, 이 예외는 2023년 4월 1일 이후 매각결정·매각허가분부터 적용됩니다. 실제 배당 순위는 재산 종류, 권리 설정일과 법정기일의 선후, 임대차의 대항력·확정일자, 소유자 변경 여부 등에 따라 달라지므로, 구체적인 사건에서는 관련 자료를 바탕으로 개별 판단이 필요합니다.