40제곱미터 초과 주택의 임대소득 과세 방식은 어떻게 다른가요?

40㎡ 초과 주택은 소형주택 요건(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)을 충족하지 못하므로, 3주택 이상 보유 시 보증금(전세금)에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외되지 않습니다. 즉, 40㎡ 초과 주택은 3주택 이상 보유 시 보증금 합계가 3억원을 초과하면 그 초과분에 대해 간주임대료가 총수입금액에 산입되어 과세됩니다.

핵심 차이는 다음과 같습니다.

• 1주택: 기준시가 12억원 초과 또는 국외 소재 주택이 아니면 월세와 보증금 모두 비과세입니다. 40㎡ 여부는 1주택 비과세 판단에 직접 영향을 주지 않습니다.
• 2주택: 월세 수입은 과세되지만, 보증금에 대한 간주임대료는 주택 수와 관계없이 과세 대상이 아닙니다.
• 3주택 이상: 월세 수입은 과세되고, 보증금도 과세 대상이 됩니다. 이때 소형주택(40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수 계산과 간주임대료 과세 대상에서 제외됩니다. 40㎡를 초과하면 이 제외 혜택을 받을 수 없습니다.

간주임대료는 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액의 적수에 60%, 정기예금이자율(2024년 귀속 기준 3.5%) 등을 적용해 계산하며, 3억원 공제는 보증금 적수가 큰 주택부터 순서대로 적용합니다. 청소비·난방비 등은 총수입금액에 산입되고, 전기료·수도료 같은 공공요금은 원칙적으로 총수입금액에 넣지 않되 실제 납부액을 초과하는 금액은 산입합니다.

따라서 40㎡ 초과 주택은 3주택 이상 보유 시 소형주택 특례가 적용되지 않아 보증금 과세 가능성이 커지고, 월세도 2주택 이상이라면 과세 대상이 됩니다. 실제 과세 여부는 보유 주택 수(부부 합산), 기준시가, 보증금 합계, 국외 주택 여부, 등록임대주택 여부 등에 따라 달라지므로 해당 요건을 함께 확인해야 합니다.