사업용으로 인정되는 토지의 건폐율은 어떻게 되나요?

사업용 인정 토지라도 건폐율은 해당 토지의 용도지역에 따라 정해지며, 사업용 토지라는 이유만으로 건폐율이 따로 올라가지 않습니다.

1. 기본 원칙

   • 건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조와 같은 법 시행령 제84조에 따라 용도지역별 최대한도가 정해지고, 실제 적용 비율은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정합니다.
   • 예를 들어 시행령 제84조제1항에서 용도지역별 건폐율 최대한도는 제1종전용주거지역 50% 이하, 제2종일반주거지역 60% 이하, 중심상업지역 90% 이하, 일반공업지역·준공업지역 70% 이하, 보전녹지지역·생산녹지지역·자연녹지지역·보전관리지역·생산관리지역·농림지역·자연환경보전지역 20% 이하, 계획관리지역 40% 이하 등으로 나뉩니다.

2. 사업용 토지라고 건폐율이 자동 완화되지는 않음

   • 소득세법상 사업용 토지 판정과 건폐율 기준은 서로 다른 제도이므로, 사업용 토지로 인정된다고 해서 건폐율 한도가 그대로 올라가지는 않습니다.
   • 다만, 건폐율 자체를 완화받을 수 있는 별도 규정이 있는 경우는 있습니다.

3. 건폐율이 완화될 수 있는 예외

   • 지구단위계획구역에서는 지구단위계획으로 시행령 제84조 범위 안에서 건폐율을 완화 적용할 수 있습니다(시행령 제46조제4항).
   • 입체복합구역에서는 해당 용도지역별 건폐율 최대한도의 150% 이하 범위에서 건폐율을 정할 수 있습니다(시행령 제32조의5제2항).
   • 방재지구 재해저감대책을 충족하는 건축물, 일정 요건을 갖춘 자연녹지지역 창고·연구소, 계획관리지역 기존 공장·창고·연구소, 일정 공장용지 등 일부는 시행령 제84조제6항·제7항·제8항 등에서 별도 비율이 적용될 수 있습니다.
   • 계획관리지역에서 성장관리계획 또는 지구단위계획이 없는 경우, 일정 기존 공장·시설 소유자는 기존 부지 내 증축·개축 시 일정 기간 동안 건폐율·용적률 규정에 적합해야 하는 특례가 적용될 수 있습니다(부칙 제31417호 제2조의2).

4. 실제 확인 순서

   • 먼저 해당 토지의 용도지역을 확인합니다.
   • 그다음 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례에서 정한 건폐율을 확인합니다.
   • 지구단위계획, 입체복합구역, 방재지구, 기존 공장 특례 등 완화 사유가 있는지 별도로 검토합니다.

결론적으로, 사업용 인정 토지라는 이유만으로 건폐율이 높아지는 것은 아니고, 용도지역과 조례, 그리고 개별 완화 규정에 따라 건폐율이 정해집니다.