2필지 건축은 어떻게 진행하나요?

2필지에 걸쳐 건축물을 짓는 경우, 원칙적으로 두 필지를 합친 토지를 하나의 대지로 보아 건축허가를 진행할 수 있습니다. 다만 두 필지를 하나의 대지로 보려면 건축법 시행령 제3조제1항 각 호의 요건 중 하나에 해당해야 하고, 특히 소유자가 서로 다른 경우에는 일부 예외를 제외하면 하나의 대지로 보기 어렵습니다.

1. 두 필지를 하나의 대지로 볼 수 있는 경우

• 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
• 공간정보법상 합병이 불가능한 경우 중 일정 요건에 해당하고, 토지 소유자나 소유권 외 권리관계가 서로 다르지 않은 경우: 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지
• 도시·군계획시설 건축물을 건축하는 경우: 그 시설이 설치되는 일단 토지
• 주택법상 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건축하는 경우: 주택단지
• 도로 지표 아래에 건축하는 건축물로서 허가권자가 정하는 토지
• 사용승인 신청 시 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 합쳐지는 토지. 다만 토지 소유자가 서로 다른 경우는 제외

2. 필지의 일부만 하나의 대지로 보는 경우

• 하나 이상의 필지 일부에 도시·군계획시설이 결정·고시된 경우: 그 결정·고시된 부분
• 필지 일부에 농지전용허가, 산지전용허가, 개발행위허가를 받은 경우: 그 허가받은 부분
• 사용승인 신청 시 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우: 그 필지가 나누어지는 토지

3. 실무에서 자주 문제 되는 지점

• 두 필지 소유자가 다르면 원칙적으로 하나의 대지로 보기 어렵습니다. 다만 필지 일부에 농지전용허가 등을 받은 경우처럼 시행령 제3조제2항 요건에 해당하면 허가받은 부분을 하나의 대지로 볼 수 있습니다.
• 토지 합병이 가능한지와 건축법상 대지로 볼 수 있는지는 별개 문제입니다. 합병이 되더라도 도로 접도, 용도지역, 건폐율·용적률, 개발행위허가, 농지·산지 전용, 배수 조건 등은 따로 검토해야 합니다.
• 사용승인 시 합병 조건이나 분할 조건으로 허가받는 경우에는 설계변경, 건축기준, 국토계획법, 농지법 등 관계 법령 저촉 여부를 함께 확인해야 합니다.

4. 진행 전 확인할 사항

• 두 필지의 소유자, 지목, 지번부여지역, 연접 여부, 지적도 축척, 등기 상태, 권리등기 유무
• 건축법상 도로 접도요건 충족 여부
• 용도지역·용도지구가 필지별로 다르면 각 구역별 건축 제한 검토
• 농지·산지 전용, 개발행위허가 필요 여부
• 합병 후 분할이나 일부 매각 가능성

결론적으로 2필지 건축은 두 필지를 하나의 대지로 볼 수 있는 법적 요건을 충족하는지, 소유자·권리관계가 다른지, 합병 조건과 사용승인 조건이 어떻게 설정되는지에 따라 진행 방식이 달라집니다. 개별 필지의 소유관계와 인허가 조건에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 대상 토지의 등기·지적 현황과 건축계획을 함께 검토해 보시는 것이 좋습니다.