주택 수 계산할 때 소형주택은 왜 제외되나요?

소형주택이 주택 수에서 제외되는 이유는 정부가 비아파트 공급을 확대하고 실수요자의 세 부담을 완화하기 위해, 일정 요건을 갖춘 소형주택에 한해 취득세·종합부동산세·양도소득세에서 주택 수 계산 특례를 적용하기 때문입니다. 다만 모든 소형주택이 자동으로 제외되는 것은 아니고, 세목별로 적용 요건과 제외 효과가 다릅니다.

1. 종합부동산세 세율 적용 시 주택 수 제외

• 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 소형 신축주택(전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 같은 기간 중 준공, 아파트 제외 등 요건 충족)은 주택분 종합부동산세 세율을 계산할 때 주택 수에서 제외합니다.
• 같은 기간 취득하는 준공 후 미분양주택(전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하, 비수도권 소재 등 요건 충족)도 주택 수 계산에서 제외합니다.
• 이 특례는 주택 수를 셀 때만 제외하는 것이므로, 해당 주택의 공시가격은 여전히 과세표준 합산에는 포함됩니다.

2. 취득세 중과세율 적용 시 주택 수 제외

• 지방세법 시행령상 1세대 주택 수를 산정할 때, 일정 요건을 갖춘 소형 신축 오피스텔(전용면적 60㎡ 이하, 취득당시가액 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받고 같은 기간 내 최초 유상승계취득 등 요건 충족)은 소유주택 수에서 제외합니다.
• 이는 취득세 중과세율 적용 여부를 판단할 때 해당 주택을 주택 수에서 빼 준다는 의미입니다.

3. 양도소득세 중과세율 적용 시 주택 수 제외

• 1세대 2주택·3주택 이상 또는 주택과 조합원입주권·분양권 수 합이 3 이상인 경우 중과세율을 적용할 때, 일정 요건을 갖춘 소형 신축주택과 준공 후 미분양주택은 주택 수 계산에 넣지 않고 중과세율도 적용하지 않습니다.
• 소형 신축주택은 전용면적 60㎡ 이하, 취득가액 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하, 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 준공 등의 요건을, 준공 후 미분양주택은 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하, 비수도권 소재, 사용검사·사용승인일까지 미분양되어 선착순 공급되는 주택 등의 요건을 갖춰야 합니다.

4. 주의할 점

• 소형주택이라고 해서 모두 주택 수에서 빠지는 것은 아니고, 면적·가액·취득시기·주택유형·양도자 요건·최초계약 및 입주 여부 등 세목별 요건을 모두 충족해야 합니다.
• 주택 수에서 제외되더라도 해당 주택의 가액이 과세표준 합산에서 제외되는 것은 아닌 경우가 많으므로, 보유세 부담이 완전히 없어지는 것은 아닙니다.
• 1주택자가 소형주택을 추가로 취득하면 기존 1주택자 특례(종부세 공제, 양도세 비과세·장기보유특별공제 등)가 축소되거나 사라질 수 있어, 단순히 주택 수가 줄어드는 것만 보고 판단하면 불리할 수 있습니다.

적용 요건은 세목과 취득시기, 주택 유형에 따라 달라지므로 실제 취득·보유·양도 상황에서는 해당 주택의 구체적 요건을 하나씩 확인하는 것이 필요합니다.