상속세 계산 시 건물의 재산 가치는 어떻게 평가하나요?

상속세 계산 시 건물의 재산 가치는 평가기준일(상속개시일) 현재의 시가를 우선 적용하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법으로 평가합니다.

1. 시가 평가 원칙

   • 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다.
   • 상속재산의 경우 상속개시일 전 6개월부터 후 6개월까지(평가기간)의 기간 중 해당 건물에 대해 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 확인되는 가액을 시가로 봅니다.
   • 평가기간에 해당하지 않더라도 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월)까지의 매매 등이 있으면, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자 등이 신청할 때 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있습니다.
   • 시가로 보는 가액이 2개 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액을 적용하고, 그 가액이 둘 이상이면 평균액을 적용합니다.

2. 건물 유형별 보충적 평가방법

   • 일반건물(주택·오피스텔·상업용 건물 제외): 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 국세청장이 매년 1회 이상 산정·고시하는 가액으로 평가합니다.
   • 오피스텔 및 상업용 건물: 국세청장이 용도·면적·구분소유 건물 수 등을 고려해 지정·고시한 가액이 있으면 그 가액으로 평가하고, 고시하지 않은 경우 일반건물 기준시가를 적용합니다.
   • 주택: 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가합니다. 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있으면 그 가격(고시주택가격)을 사용합니다.

3. 임대차계약이 있는 건물 등 특수 상황

   • 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산은 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대료 등의 환산가액 중 큰 금액으로 평가합니다.
   • 임대료 등의 환산가액은 임대보증금 + (1년간 임대료 ÷ 12%) 방식으로 계산합니다.
   • 저당권·담보권·질권 등이 설정된 건물은 해당 재산이 담보하는 채권액 등으로 평가한 가액과 시가 또는 보충적 평가가액 중 큰 금액으로 평가합니다.

4. 실무에서 자주 확인할 점

   • 해당 건물의 실제 매매가액이나 감정가액이 있으면 시가 평가에서 우선 검토 대상이 됩니다.
   • 시가 산정이 어려운지 여부에 따라 개별공시지가·기준시가·고시주택가격 등 보충적 평가방법이 적용됩니다.
   • 상속받은 건물을 나중에 양도할 때는 세무서장이 결정·경정한 상속가액이 있으면 그 가액이 양도소득세 취득가액이 될 수 있으므로, 상속세 평가 결과가 이후 양도 단계에도 영향을 줍니다.

건물 종류(일반건물, 오피스텔·상업용 건물, 주택)와 임대·저당권 설정 여부, 실제 거래·감정 유무에 따라 적용 방법이 달라지므로, 해당 건물의 현황과 평가기간 내 거래·감정 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.