주택 취득 시점과 기준시가 공시 시점이 다른 경우, 어떤 기준시가를 적용해야 하나요?

주택 취득 당시 기준시가는 취득 당시 실제로 고시되어 있던 기준시가가 아니라, 해당 주택에 대해 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격(개별주택가격 또는 공동주택가격)을 기준으로 환산하여 산정합니다. 다만 이 환산 방식은 최초 공시가격 고시 전에 취득한 주택에 적용되는 방법이며, 취득 당시 이미 개별주택가격·공동주택가격이 고시되어 있었다면 그 고시된 가액을 그대로 적용합니다.

1. 적용 원칙

   • 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격·공동주택가격은 토지와 건물을 통합해 산정·고시되며, 2005.7.13. 이후 양도분부터 주택 기준시가로 사용됩니다.
   • 취득 당시 이미 개별주택가격·공동주택가격이 고시되어 있으면 그 고시가액을 취득 당시 기준시가로 봅니다.
   • 고시 전에 취득한 주택은 최초 공시가격을 기준으로 취득 당시 기준시가를 환산합니다.

2. 취득 당시 기준시가 환산 방법(최초 고시 전 취득)

   • 취득 당시 주택 기준시가 = 최초 공시가격 × (취득 당시 토지 기준시가 + 취득 당시 건물 기준시가) ÷ (최초 공시가격 공시 당시의 토지 기준시가 + 건물 기준시가)
   • 여기서 토지 기준시가는 개별공시지가, 건물 기준시가는 「소득세법」 제99조제1항제1호나목에 따른 건물 기준시가를 사용합니다.
   • 토지와 건물의 취득시기가 서로 다르더라도, 위 산식으로 구한 환산주택가격을 다시 자산별 취득 당시 기준시가 비율로 안분해서 토지·건물 각각의 취득 당시 기준시가를 산정합니다.

3. 취득 후 용도변경·증축이 있는 경우

   • 취득 당시 주택으로 개별주택가격이 고시된 뒤 상가 등으로 용도변경을 했더라도, 취득 당시 기준시가는 위 환산주택가격을 자산별 기준시가로 안분하는 방식으로 산정합니다.
   • 양도 당시 기준시가는 용도변경된 상태에 맞는 일반건물 기준시가와 토지 개별공시지가를 각각 적용합니다.
   • 개별주택가격 공시 후 그 부수토지 위에 건물을 증축한 경우에도, 증축분 토지의 취득 당시 기준시가는 환산한 개별주택가격을 자산별 기준시가로 안분하는 방식으로 산정합니다.

4. 실무에서 함께 확인할 점

   • 최초 공시가격 고시일, 취득 당시 토지 개별공시지가, 취득 당시 건물 기준시가, 최초 공시 당시의 토지·건물 기준시가가 모두 있어야 환산이 가능합니다.
   • 취득 당시와 최초 공시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액이 같은 경우에는 별도의 조정 산식(보유기간·기준시가 조정월수 반영)을 적용합니다.
   • 취득가액을 실지거래가액으로 확인할 수 없어 환산취득가액을 적용하는 경우, 실제 자본적지출·양도비용 대신 필요경비 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%)를 적용합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.