감정평가액이 없는 경우 토지의 적정 임대료는 어떻게 산정되나요?
감정평가액이 없더라도 토지 임대료를 정할 수 있으며, 원칙적으로는 비슷한 토지의 임대사례와 비교하고 적절한 사례가 없으면 적산법으로 평가합니다. 다만, 아래 기준은 공익사업을 위해 토지를 사용하는 경우의 사용료 평가 규정이므로, 일반적인 사인 간 임대차라면 계약 내용과 거래 사정을 함께 살펴야 합니다.
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제30조는 토지 사용료를 임대사례비교법으로 평가하도록 합니다. 이는 위치·용도·면적·이용상태 등이 비슷한 토지의 임대료를 찾아 대상 토지와 차이를 조정하는 방식입니다. 비교할 만한 임대사례가 없거나 토지의 특성상 이 방식이 적절하지 않으면 적산법을 쓸 수 있습니다.
적산법은 토지의 기초가액에 기대수익률을 적용해 기대수익을 구하고, 토지를 임대하는 데 드는 필요경비를 더해 임대료를 산정하는 방법입니다. 따라서 감정평가액이 없다는 이유만으로 임대료를 임의로 정하기보다는, 기초가액과 기대수익률, 필요경비를 뒷받침하는 자료를 갖춰야 합니다. 제공된 기준에는 기대수익률이나 필요경비의 일률적인 수치가 정해져 있지 않으므로, 특정 비율을 보편적 기준처럼 적용할 수는 없습니다.
실무상 준비할 자료는 다음과 같습니다.
- 대상 토지의 위치·면적·지목·실제 이용상황 및 공법상 제한을 확인할 자료
- 주변의 유사 토지 임대차계약서, 실제 지급내역 등 임대사례 자료
- 임대사례가 적절하지 않은 경우 토지가액의 근거, 기대수익률 산정 근거, 임대 관련 필요경비 자료
- 산정기간과 임대료에 포함되는 항목을 구분한 계산내역
임대료 산정에 다툼이 있으면 감정평가를 의뢰하면서 평가 목적, 대상 토지, 평가 기준시점, 사용 기간을 명확히 정하는 것이 중요합니다. 공익사업 관련 사용료라면 시행규칙상 평가방식이 적용되는지 먼저 확인하시고, 일반 임대차라면 위 평가방식은 합리적인 산정 참고자료가 될 수 있지만 계약상 임대료를 자동으로 확정하는 기준은 아닙니다.
