공동사업자가 판매목적 신축건물을 출자지분에 따라 분할등기 시 총수입금액을 어떻게 계산하나요?

판매를 목적으로 공동사업자가 신축한 건물을 각자의 출자지분에 따라 분할등기하면, 분할등기한 건물의 등기 당시 시가상당액을 해당 연도 공동사업장의 총수입금액에 산입합니다. 이후 공동사업장의 필요경비를 반영해 소득금액을 계산하고, 그 소득금액을 약정된 손익분배비율(약정이 없으면 지분비율)에 따라 공동사업자별로 나눕니다.

계산 방법

1. 분할등기한 건물의 시가를 산정합니다. 현금이 오가지 않더라도 판매목적 건물을 공동사업자에게 나누어 이전한 것으로 보아, 분할등기한 부분의 시가상당액을 수입금액에 반영합니다.
2. 그 시가상당액을 분할등기한 연도의 공동사업장 총수입금액에 더합니다. 분양수입 등 다른 사업수입도 해당 과세기간의 수입금액에 함께 반영합니다.
3. 공동사업장 단위로 소득금액을 계산합니다. 총수입금액에서 그 사업에 대응하는 필요경비를 반영해 공동사업장의 소득금액을 산출합니다.
4. 공동사업자별로 배분합니다. 예를 들어 약정된 손익분배비율이 6:4라면 계산된 공동사업 소득금액을 그 비율로 나눕니다. 출자지분과 약정 손익분배비율이 다르면 원칙적으로 약정된 손익분배비율을 적용합니다.

이는 공동사업장을 먼저 1거주자로 보아 소득금액을 계산한 다음, 공동사업자 사이에 약정된 손익분배비율 등에 따라 각자의 소득금액을 배분하는 소득세법 제43조의 구조에 따른 것입니다. 공동사업자별로 배분된 소득은 각자의 종합소득 신고에 반영합니다.

주의할 점은 신축 목적입니다. 위 처리는 판매목적 신축건물에 관한 것입니다. 임대목적으로 지은 건물을 임대사업에 사용하다가 공동사업을 유지한 채 단순히 지분대로 나누어 등기하는 경우에는 같은 방식으로 총수입금액에 산입하지 않는다는 해석이 있어, 실제 신축 목적과 보유·임대·분양 경위를 함께 살펴야 합니다. 또한 과세기간 중 공동사업자나 지분이 바뀌었다면 변동 시점마다 그 전후의 손익분배비율에 따라 소득금액을 구분해 계산해야 합니다.

따라서 장부에는 분할등기한 자산의 시가 산정 근거, 분할등기일, 관련 건축원가·필요경비, 공동사업 약정서와 손익분배비율을 서로 맞춰 기록해 두시는 것이 중요합니다. 시가 산정과 판매목적 여부는 거래 경위에 따라 달라질 수 있으므로, 등기자료와 사업계획·분양자료 등을 기준으로 확인하셔야 합니다.