입주 당시 비규제지역이었던 주택을 2년 실거주하면 양도소득세 비과세 대상인가요?

입주 당시가 아니라 취득 당시 비조정대상지역이었다면, 일반적인 1세대 1주택 비과세에서 2년 거주요건은 적용되지 않습니다. 다만 2년 실거주만으로 비과세가 되는 것은 아니며, 보통 양도일까지 2년 이상 보유하고 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유해야 합니다.

「소득세법 시행령」 제154조에 따르면 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 2년과 보유기간 중 거주기간 2년을 모두 충족해야 하지만, 취득 당시 비조정대상지역 주택에는 일반적으로 거주요건이 붙지 않습니다. 따라서 질문처럼 취득 당시 비조정대상지역이었다면, 2년 실제 거주 여부보다 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유했는지가 핵심입니다.

다만 다음 사항은 함께 확인하셔야 합니다.

• 입주일과 취득일은 다를 수 있습니다. 입주 당시 지역이 비규제지역이었다는 사실만으로는 판단할 수 없고, 주택을 취득한 시점의 조정대상지역 여부를 확인해야 합니다.
• 양도일 현재 세대가 다른 주택이나 주택 수에 포함될 수 있는 권리를 보유하고 있다면 1세대 1주택 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
• 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이면 전액 비과세가 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세될 수 있습니다.
• 장기임대주택과 함께 보유한 주택을 ‘거주주택’ 특례로 비과세 신청하는 경우에는 별도 요건으로 거주주택에서 2년 이상 거주해야 할 수 있습니다.

따라서 취득 당시 비조정대상지역이고, 양도일 현재 세대 기준으로 1주택이며, 2년 이상 보유하고 고가주택에 해당하지 않는다면 일반적으로 비과세 요건을 갖출 가능성이 있습니다. 실제 적용은 취득일, 양도일, 세대의 다른 주택 보유 여부를 기준으로 판단해야 합니다.