노후건물의 가치는 어떻게 평가하나요?

노후건물의 가치는 평가 목적에 따라 달라지며, 상속·증여세에서는 시가를 우선 보고 시가를 알기 어려울 때 건물의 기준시가 등 보충적 평가방법을 적용합니다.

상속·증여세 평가에서 아파트 같은 주택은 보통 건물만 따로 보는 것이 아니라 개별주택가격 또는 공동주택가격을 기준으로 평가합니다. 주택이 아닌 일반 건물은 건물의 면적에 ㎡당 기준금액을 적용해 계산하며, 이 기준금액에는 신축가격뿐 아니라 구조·용도·위치·신축연도에 따른 감가 요소가 반영됩니다. 따라서 오래된 건물은 경과연수가 평가에 영향을 주지만, 건물의 연식만으로 가치를 정하는 것은 아닙니다.

평가 순서는 보통 다음과 같습니다.

1. 평가 기준일 전후의 실제 거래가액 등 시가를 확인합니다.
2. 시가를 산정하기 어렵다면 재산 종류에 맞는 보충적 평가방법을 적용합니다.
3. 임대 중인 재산이라면 보충적 평가액과 임대료 환산가액을 비교하는 특례가 적용될 수 있습니다.

다만 재산세·취득세 평가를 말씀하신 것이라면 기준이 다릅니다. 지방세의 건축물 시가표준액은 매년 정해지는 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 특성을 반영해 산정합니다. 따라서 상속·증여세 평가액이나 실제 매매가격과 같다고 단정할 수 없습니다.

정확한 평가를 하려면 건물이 주택인지 상가·일반건물인지, 평가 목적이 상속·증여세인지 지방세인지, 평가 기준일과 면적·신축연도 등을 구분해야 합니다. 여기서는 구체적인 금액을 산출할 정보가 없어 평가액을 확정할 수 없습니다.