상가와 국민주택이 함께 있는 건물의 건설용역비는 면세분과 과세분으로 어떻게 나누나요?

상가와 국민주택이 함께 있는 건물의 건설용역비는 국민주택 부분과 상가 부분의 실제 용역 범위·대가를 구분해 나누며, 국민주택 건설용역 요건을 갖춘 부분만 부가가치세가 면제됩니다.

「조세특례제한법」 제106조제1항제4호와 같은 법 시행령 제106조제4항에 따르면, 국민주택 규모 이하 주택의 건설용역 중 법령에 따라 등록한 건설업자 등이 공급하는 용역은 면세 대상입니다. 따라서 건물 전체가 국민주택 기준을 충족하는지뿐 아니라, 시공자가 법령상 등록 요건을 갖추었는지도 확인해야 합니다. 상가 건설 부분은 국민주택 건설용역에 해당하지 않아 과세됩니다.

구분 방법은 다음 순서로 검토하시면 됩니다.

1. 계약서·공사내역서에서 주택 부분과 상가 부분의 공사 범위 및 대가가 각각 구분되는지 확인합니다. 구분되어 있으면 그 내역과 대가를 기준으로 나눕니다.
2. 대가가 구분되지 않는다면 실제 시공 범위와 대가 산정 근거를 확인해 합리적으로 배분합니다. 점포와 다가구주택이 함께 있는 경우에는 면세예정면적과 과세예정면적의 총예정면적 비율로 나누는 방식이 제시되어 있습니다.
3. 이 방식의 계산식은 전체 건설용역비 × 국민주택 면세예정면적 ÷ 총예정면적이며, 나머지를 상가 등 과세 부분으로 봅니다. 다만 이 면적 기준은 점포 딸린 다가구주택 사례에 제시된 방식이므로, 모든 혼합 건물에 일률적으로 적용되는 법정 안분식이라고 단정할 수는 없습니다. 다른 유형의 건물은 계약·설계·공사내역 등 실제 사실에 맞는 배분 근거를 갖추는 것이 중요합니다.

세금계산서도 면세분과 과세분을 구분해 처리할 수 있도록 계약서, 공사내역서, 면적 산출자료와 대가 배분 근거를 함께 보관하시는 것이 좋습니다. 국민주택 규모, 시공자의 등록 자격 또는 주택·상가별 공사 범위가 요건에 맞지 않으면 해당 부분의 면세 적용이 달라질 수 있습니다.