주거용 오피스텔은 부가가치세 과세 대상인가요 면세 대상인가요?

주거용 오피스텔을 임대하면서 임차인이 실제로 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 원칙적으로 부가가치세 면세입니다. 다만, 사무실 등 사업용으로 임대하거나 주택에 딸린 토지 중 면세 범위를 초과하는 부분이 있으면 그 부분은 과세될 수 있습니다.

부가가치세법은 주택과 그 부수토지의 임대 용역을 면세하고, 주택의 범위를 사업을 위한 주거용은 제외한 상시 주거용 건물로 정하고 있습니다. 따라서 오피스텔이라는 건축물대장상 명칭만으로 결정하기보다 실제 사용 목적과 임대 내용을 살펴야 합니다.

• 임차인이 계속 거주하는 용도로 임대하면 주택 임대에 해당해 면세가 원칙입니다.
• 사무실이나 사업장으로 사용하도록 임대하면 주택 임대 면세 대상이 아닐 수 있습니다.
• 주택과 과세 대상 사업용 건물이 함께 있는 경우에는 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분보다 클 때 전부를 주택 임대로 봅니다. 주택 부분이 같거나 더 작으면 사업용 건물 부분은 주택 임대로 보지 않습니다.
• 주택에 딸린 토지는 정해진 면적 한도를 넘는 부분의 임대 용역이 면세에서 제외될 수 있습니다. 한도는 주택 연면적과 건물이 정착한 면적에 일정 배율을 곱한 면적 중 넓은 쪽을 기준으로 하며, 도시지역 밖은 배율이 다릅니다.

토지 면적 기준을 포함한 개정 규정은 2024년 7월 1일 이후 공급하는 임대 용역부터 적용됩니다. 임대차계약서의 용도뿐 아니라 실제 거주 여부, 함께 임대한 공간의 용도와 면적, 부속토지 범위를 확인해 과세·면세를 구분하시는 것이 좋습니다. 이 답변은 오피스텔의 임대에 대한 설명이며, 매매의 과세 여부는 별도 쟁점입니다.