상생임대주택 특례 적용 시 양도소득세 신고 기한은 언제까지이며, 양도가액이 1억 3,900만 원일 경우 비과세로 양도소득세가 0원인가요?

양도일이 2027년 4월 20일이라면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2027년 6월 30일이며, 양도가액 1억 3,900만 원은 고가주택 기준인 12억 원 이하이지만 그 사실만으로 양도소득세가 0원이라고 확정되지는 않습니다.

신고기한

부동산을 양도한 경우 예정신고는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 따라서 양도일이 2027년 4월 20일이라면 4월 말일부터 2개월이 되는 2027년 6월 30일까지 신고·납부해야 합니다.

양도소득이 있는 과세기간의 확정신고기한은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다. 다만 예정신고를 했고 확정신고가 필요한 별도 사유가 없다면 확정신고를 생략할 수 있습니다. 상생임대주택 특례를 신청하려면 예정신고 또는 확정신고 때 특례적용신고서와 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 해당 신고기한까지 관할 세무서에 제출해야 합니다.

양도세가 0원인지

양도가액 1억 3,900만 원은 12억 원을 넘지 않으므로, 고가주택이라는 이유로 양도차익 일부가 과세되는 경우에는 해당하지 않습니다. 그러나 비과세 여부는 양도가액만으로 결정되지 않습니다. 양도일 현재 1세대가 국내 1주택을 보유하는지, 보유기간 등 1세대 1주택 요건을 갖추었는지를 함께 봐야 합니다. 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 일반적으로 거주기간 요건도 확인해야 하며, 적법한 상생임대주택 특례를 적용받으면 그 거주기간 제한을 면제받을 수 있습니다.

앞서 말씀하신 임대기간과 계약 내용이 상생임대주택 요건을 충족하고, 양도일 현재 1세대 1주택 등 나머지 요건도 충족한다면 비과세가 가능할 수 있습니다. 반대로 다른 요건을 충족하지 못하면 양도가액이 1억 3,900만 원이어도 세금이 발생할 수 있습니다. 따라서 현재 정보만으로 세액을 0원이라고 단정하기는 어렵습니다. 실제 양도일이 2027년 4월 20일과 다르면 신고기한도 양도일에 맞춰 다시 계산해야 합니다.