임대차계약이 종료된 후 임차인이 건물을 계속 점유하며 발생하는 사용료도 부가가치세 과세 대상인가요?

임대차계약이 끝난 뒤의 사용료도 임차인이 계속 건물을 사용하고 임대인이 보증금을 보유한 채 그 금액을 월세 상당액으로 공제하는 등 실질적으로 사용 대가를 받는 관계라면 부가가치세 과세 대상이 될 수 있습니다. 반대로 보증금을 반환했거나 반환을 제공한 뒤, 계약상 사용 대가 없이 불법 점유에 대한 순수한 손해배상금만 받는 경우에는 통상 과세 대상 용역의 대가로 보기 어렵습니다.

부가가치세는 사업자가 재화나 용역을 공급할 때 과세되며, 건물을 사용하게 하는 것은 용역 공급에 해당합니다(부가가치세법 제4조, 제11조). 따라서 계약 종료 여부나 청구서에 적힌 ‘사용료’·‘손해배상금’이라는 명칭만으로 판단하지 않고, 실제로 건물 사용을 허용하거나 보증금에서 사용 대가를 정산했는지를 살펴야 합니다.

• 임차인이 계속 점유·사용하고, 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 채 월세 상당액을 보증금에서 차감한다면 그 금액은 임대용역의 대가로 볼 여지가 큽니다. 과세되는 임대용역이라면 해당 금액을 부가가치세 매출로 신고하고, 세금계산서 발급 대상인 거래는 공급받는 자에게 발급해야 합니다.
• 보증금을 반환했거나 반환을 제공했고, 그 뒤의 점유가 불법점유이며 청구액이 건물 사용 대가가 아닌 손해배상금이라면 용역 공급이 아니므로 부가가치세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

임대차 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않고 월 임료 상당액을 보증금에서 공제하는 경우 과세대상 용역 공급에 해당할 수 있다는 취지의 대법원 판결이 있습니다. 반면 보증금을 반환한 뒤의 불법점유에 따른 손해배상액은 부가가치세 과세대상인 임대용역 공급으로 보기 어렵다는 하급심 판결도 있습니다. 다만 실제 판단은 보증금 반환·반환제공 여부, 임차인의 실제 사용, 보증금 공제 합의와 정산 방식, 청구액의 성격을 함께 보아야 합니다.

실무상으로는 임대차계약서와 종료 통지, 보증금 반환 또는 반환제공 자료, 보증금 차감 합의·정산 내역, 점유·사용 사실 및 소송상 청구 내용을 함께 확인해 과세매출인지 손해배상금인지 구분하십시오. 과세되는 임대용역의 공급시기는 원칙적으로 용역 제공이 완료되는 때이며, 계속 제공하는 용역이나 부동산 임대용역의 일부 유형은 별도 공급시기 기준이 적용될 수 있습니다(부가가치세법 제16조 및 같은 법 시행령 제29조).