건축물대장에 위반건축물로 표시되면 매매나 대출에 어떤 영향이 있나요?

건축물대장에 위반건축물로 표시되어도 매매 자체가 곧바로 금지되는 것은 아니지만, 위반 상태와 시정 여부가 거래가격·계약조건에 영향을 줄 수 있고 대출은 금융기관 심사에서 제한되거나 거절될 수 있습니다.

매매에 미치는 영향

• 매수인은 건축물대장에서 위반 내용과 위치를 확인해야 합니다. 집합건물이라면 해당 호실의 전유부 위반인지, 건물 공용부분이나 다른 호실의 위반인지도 구분하는 것이 중요합니다.
• 위반 부분의 원상복구·철거 가능성, 시정명령 이행 여부, 이행강제금 부과 여부와 비용 부담을 확인한 뒤 가격과 계약조건을 정하는 편이 안전합니다. 매도인의 “잔금 전 해결” 약속만으로 해결이 확정되는 것은 아니므로, 계약서에 시정 완료 시점·비용 부담·불이행 시 해제와 계약금 처리 등을 구체적으로 정할 수 있습니다.
• 중개 거래라면 위반건축물 여부와 관련 제한을 확인·설명서에 어떻게 기재했는지 살펴보세요. 위반 사실을 알면서도 설명하지 않았거나 계약 내용과 다른 경우에는 구체적인 고지 내용, 계약서, 확인·설명서 등을 바탕으로 계약 해제나 손해배상 여부를 따져볼 수 있습니다.

대출에 미치는 영향

위반 표시가 있다고 해서 모든 금융기관이 반드시 대출을 거절하는 것은 아닙니다. 다만 위반의 종류·범위, 담보가치, 건물의 적법성, 시정 상태와 금융기관 내부 기준에 따라 담보대출이 거절되거나 한도가 줄어들 수 있습니다. 위반건축물에 적용되는 공통적인 대출 감액 비율은 정해져 있지 않으므로, 계약 전에 건축물대장과 위반 내용, 시정 상태를 금융기관에 제시해 해당 매물의 심사 가능 여부를 확인해야 합니다. 전세자금대출이나 보증보험도 상품·기관별 기준이 달라 일률적으로 가능 여부를 단정하기 어렵습니다.

위반 상태를 해소하려면

건축법상 허가권자는 위반 건축물에 해체·개축·수선·용도변경·사용금지 등 시정조치를 명할 수 있고, 시정명령을 이행하지 않으면 요건에 따라 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이행강제금을 납부하는 것만으로 위반 상태가 적법해지거나 건축물대장 표시가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 실제 시정 여부와 대장 변경 여부를 확인하고, 그 뒤 금융기관에 다시 심사를 요청해야 합니다.

매수 전에는 최신 건축물대장(표제부·전유부), 시정명령서와 이행강제금 부과 내역, 실제 위반 부위의 사진·도면을 확인하고, 관할 허가권자에게 시정 방법과 대장 정리 절차를 확인하세요. 대출이 거래의 전제라면 대출 승인 여부와 계약 해제·계약금 반환 조건을 계약서에 명확히 정해 두는 것이 좋습니다.