상가임대차 보증금 우선변제액은 얼마인가요?

상가 임차인의 최우선변제액은 지역별로 1,000만~2,200만 원 한도이며, 해당 금액을 모두 받으려면 소액임차인 기준과 대항요건을 갖춰야 합니다.

| 지역 | 소액임차인 환산보증금 기준 | 보증금 중 최우선변제 한도 | |---|---:|---:| | 서울특별시 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원 이하 | | 수도권 과밀억제권역(서울 제외) | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 이하 | | 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산·용인·김포·광주 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 이하 | | 그 밖의 지역 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 이하 |

여기서 환산보증금은 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액을 더한 금액입니다. 적용 기준은 지역별로 다르므로, 보증금만이 아니라 월세도 함께 고려해야 합니다.

최우선변제를 받으려면 임차인이 경매신청 등기 전에 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 대항요건을 갖춰야 합니다. 확정일자는 일반적인 우선변제권을 위해 중요하지만, 최우선변제의 요건으로 제시된 것은 위 대항요건입니다.

다만 한 건물에서 여러 임차인의 최우선변제액을 합한 금액이 건물가액의 2분의 1을 넘으면, 각 임차인이 실제로 받는 금액은 그 한도 안에서 비율에 따라 나뉠 수 있습니다. 또 상가건물 가액의 절반이 해당 임차인의 일정액보다 적으면 그 절반까지만 우선변제됩니다. 실제 배당액은 선순위 권리와 경매대금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

참고로 이는 보증금 전액의 우선변제가 아니라 요건을 갖춘 소액임차인의 보증금 일부를 먼저 변제하는 제도입니다. 정확한 적용에는 상가 소재지, 보증금·월세, 임대차계약 및 담보권 설정 시점 확인이 필요합니다.