부동산 매매사업자로서 주택을 매매하는 사업은 부가가치세가 과세되나요?

주택 매매사업은 주택의 규모에 따라 부가가치세가 면세되거나 과세될 수 있습니다. 주택이라고 해서 모두 면세되는 것은 아닙니다.

• 국민주택규모 이하의 주택을 공급하는 경우: 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 조세특례제한법은 주택법상 주택 중 국민주택규모 이하인 주택의 공급을 면세 대상으로 정하고 있습니다. 다가구주택은 건물 전체가 아니라 가구별 전용면적으로 규모를 판단합니다.
• 국민주택규모를 초과하는 주택을 공급하는 경우: 위 면세 규정에 해당하지 않으므로, 사업으로 공급한다면 원칙적으로 부가가치세 과세 대상입니다.
• 주택으로 보기 어려운 건축물: 실제 거주 목적으로 쓰더라도 공부상 오피스텔 등 주택이 아닌 건축물은 국민주택 면세 규정의 주택으로 인정되지 않을 수 있어 별도 판단이 필요합니다.

따라서 매매 대상이 국민주택규모 이하의 주택뿐이라면 면세사업 해당 여부를 검토하고, 규모를 초과하는 주택도 함께 매매한다면 과세·면세 매출을 구분해 관리해야 합니다. 토지와 건물을 함께 거래하는 경우에도 각각의 공급 내용을 나누어 검토하셔야 합니다.

다만 먼저 해당 매매가 사업으로 하는 거래인지도 살펴야 합니다. 부동산 매매를 사업 목적으로 내세워 판매하거나, 사업상 목적으로 한 과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산 매매를 사업으로 볼 수 있습니다. 실제로는 거래 횟수뿐 아니라 매매 규모와 방식 등도 함께 고려될 수 있습니다.

사업자등록 때는 건축물대장 등 공부상 용도, 주택 유형, 전용면적, 매매계약서상 토지·건물 구분을 확인하세요. 국민주택규모의 구체적인 면적 기준은 지역과 주택 유형에 따라 달라질 수 있으므로 해당 주택에 맞춰 확인해야 합니다.