부동산 매매 전 매도인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인할 수 있는 자료는 무엇인가요?

부동산 매수인은 매도인에게 국세·지방세 납세증명서(흔히 완납증명서라고 부르는 서류)를 발급받아 제출해 달라고 요청하는 방법으로 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 다만 매수인이 임대차계약의 임차인처럼 세무서나 지방자치단체에 직접 미납세금 열람을 신청할 수 있는 제도는 아닙니다.

• 국세: 매도인이 국세 납세증명서를 발급받아 제시하도록 요청할 수 있습니다. 국세 납세증명서의 유효기간은 원칙적으로 발급일부터 30일이며, 발급 당시 납부고지된 국세가 있으면 지정납부기한까지로 정해질 수 있습니다.
• 지방세: 매도인에게 지방세 납세증명서를 요청할 수 있습니다. 유효기간은 원칙적으로 발급일부터 30일입니다. 다만 이미 고지된 지방세 등이 있으면 납부기한까지로 단축될 수 있습니다.
• 등기부등본: 압류가 이미 등기된 경우 확인에 도움이 되지만, 등기부만으로 매도인의 체납 여부 전체를 확인할 수는 없습니다. 따라서 증명서와 등기부를 함께 살펴보시는 편이 좋습니다.

매도인의 동의 없이 미납세금을 열람할 수 있는 특례는 임대차계약을 체결한 임차인을 위한 제도입니다. 국세는 보증금이 1천만원을 초과하는 임차인이 임대차기간 시작일까지 신청할 수 있고, 지방세에도 보증금이 1천만원을 초과하는 임차인의 무동의 열람 규정이 있습니다. 이 특례는 부동산 매매의 매수인에게 적용되지 않으므로, 매매에서는 매도인의 증명서 제출 협조를 받아 확인하셔야 합니다.

실무적으로는 계약서에 국세·지방세 납세증명서 제출 시점과 체납이 확인될 경우의 처리 방법을 정해 두고, 잔금 지급 전에 발급일이 최근인 증명서를 다시 확인하는 방안을 고려할 수 있습니다. 납세증명서는 발급 시점의 체납 확인 자료이지, 이후 새로 발생하는 세금이나 부동산의 모든 권리 위험까지 보증하는 서류는 아니므로 등기부와 별도로 검토하셔야 합니다.