부동산 매매 시 매도인이 납세증명서 제출을 거부할 경우 매매계약에서 어떻게 대응할 수 있나요?

일반적인 아파트 매매에서는 매도인이 매수인에게 국세·지방세 납세증명서를 제출해야 하는 법정 의무가 확인되지 않으므로, 매도인이 거부했다는 이유만으로 매수인이 계약을 해제하거나 잔금 지급을 보류할 수 있는 것은 아닙니다. 제출을 계약 조건으로 정했는지, 매도인의 거부가 계약 위반에 해당하는지를 먼저 살펴야 합니다.

계약 전이라면

매매계약서에 납세증명서 제출을 명시적인 의무로 정하고, 제출 시점과 미제출 때의 처리 방법도 함께 합의해 두는 것이 좋습니다. 예를 들면 계약 당사자들이 합의하여 잔금 지급 전 제출, 체납이 확인되면 잔금 지급 전에 납부 또는 압류 해소, 정해진 기한까지 자료를 내지 않으면 해제할 수 있는지와 계약금 반환·손해배상 처리를 구체적으로 적을 수 있습니다. 이는 법에서 자동으로 정해 주는 조건이 아니라 당사자 간 합의로 계약에 넣는 내용입니다.

이미 계약했다면

• 계약서에 납세증명서 제출 조항이 있으면, 그 문구와 제출 시점·불이행 시 효과를 확인하고 서면으로 이행을 요청하십시오.
• 그런 조항이 없다면, 매도인의 거부만으로 잔금을 일방적으로 미루거나 계약을 해제하면 매수인 측의 계약 위반으로 다투어질 수 있습니다. 잔금 지급을 보류하기 전에는 계약서의 잔금·소유권이전 조건을 검토해야 합니다.
• 매도인이 제출을 거부하더라도, 매도인의 동의를 받아 행정정보 공동이용 등으로 체납 여부를 확인할 수 있는 경우에는 납세증명서 제출을 대신할 수 있습니다. 다만 확인에 동의하지 않거나 조회가 되지 않으면 이 방법을 쓸 수 없습니다.

납세증명서는 발급일 현재의 체납 여부를 증명하는 문서이며, 법령상 일부 유예액 등은 체납액에 포함되지 않을 수 있습니다. 따라서 증명서만으로 거래 관련 위험이 전부 확인된다고 보기는 어렵습니다. 계약 전이라면 제출 거부를 중요한 거래 조건으로 보고 계약 여부를 다시 판단하고, 이미 계약했다면 계약서의 해당 조항과 잔금 일정을 확인한 뒤 서면 합의 없이 지급을 중단하지 않는 편이 안전합니다.

국세징수법 제107조는 국가·지방자치단체 등으로부터 대금을 받는 경우 등 특정 상황에서 납세증명서 제출을 정하고 있고, 지방세징수법 제5조도 이에 준하는 제출 사유를 둡니다. 일반적인 사인 간 부동산 매매는 이 제출 사유와 구별해야 합니다.