시공사와 시행사의 차이는 무엇인가요?

시행사는 사업을 추진하고 관리하는 주체이고, 시공사는 실제 공사를 맡아 건축물이나 시설물을 만드는 건설사업자입니다. 다만 법률상 ‘시행사’라는 말은 사업 종류에 따라 범위가 달라질 수 있어, 해당 사업에서 정식으로 지정된 ‘시행자’가 누구인지 확인하는 것이 중요합니다.

역할의 차이

• 시행사(시행자): 사업을 계획·추진하고, 필요한 인허가와 사업 절차를 진행하며, 공사 계약의 발주자가 되는 경우가 많습니다. 도시개발사업에서는 지정권자가 법에서 정한 자 중 시행자를 지정합니다(도시개발법 제11조). 따라서 시행사라고 불리는 회사가 해당 사업의 법정 시행자인지는 지정·인가 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 시공사: 시행자 등 발주자와 공사 도급계약을 맺고 공사를 실제로 수행하는 건설사업자입니다. 건설산업기본법상 도급은 공사를 완성하기로 약정하고 그 결과에 대가를 지급하기로 하는 계약입니다. 시공사는 계약 내용과 설계도서 등에 따라 공사를 해야 합니다.

쉽게 구분하면

아파트 사업에서 시행사는 사업을 추진하고 공사비·분양 등 사업을 관리하는 쪽, 시공사는 계약에 따라 아파트를 짓는 쪽입니다. 다만 계약 구조나 사업 방식에 따라 역할이 달라질 수 있으므로 명칭만으로 책임을 단정하면 안 됩니다.

공사 하자나 지연 문제가 생겼다면 사업시행 관련 인허가·지정 서류, 도급계약서, 분양계약서를 확인해 누가 시행자·발주자이고 누가 시공자인지 먼저 구분하세요. 공사계약은 공사 내용, 금액, 기간 등 주요 사항을 계약서에 적고 당사자가 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 보관해야 합니다(건설산업기본법 제22조제2항).