임대사업자 등록이 말소된 주택을 매매하면 기존 임대차계약은 자동으로 종료되나요?

임대사업자 등록이 말소된 뒤 주택을 매매해도 기존 임대차계약은 자동으로 종료되지 않습니다. 매수인이 임대인의 지위를 승계하므로, 계약기간과 임차인의 권리는 원칙적으로 그대로 유지됩니다.

「주택임대차보호법」 제3조제4항은 주택을 산 사람(임차주택의 양수인)이 임대인의 지위를 승계한다고 정합니다. 따라서 매매만으로 임차인을 내보내거나 계약을 끝낼 수는 없고, 매수인이 임대차계약에 따른 의무를 이어받습니다.

또한 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제6항에 따라 등록이 말소되더라도, 기존 임대차계약이 끝날 때까지는 임차인과의 관계에서 해당 사업자를 이 법에 따른 임대사업자로 봅니다. 등록 말소는 임대사업자 등록 상태의 변경이지, 임대차계약 해지나 임차인의 퇴거를 뜻하지 않습니다. 이 규정은 2020년 12월 10일부터 시행된 개정 규정입니다.

다른 임대사업자에게 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계하는 방식으로 양도하는 경우에는 매수인이 그 지위를 승계합니다(같은 법 제43조제2항). 이 경우에도 임대차가 자동 종료되는 것은 아닙니다. 일반 매매인 경우에도 주택임대차보호법상 매수인이 임대인 지위를 승계하는 원칙은 적용됩니다.

매매를 진행할 때에는 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 임대료 및 관련 약정 내용을 매수인에게 정확히 넘기고, 매매계약서에도 임대차 승계와 보증금 처리 내용을 분명히 적어 두시는 것이 좋습니다. 임차인에게 계약 종료를 요구할 수 있는지는 계약 만료 여부나 법에서 정한 별도 해지 사유에 따라 달라지며, 등록 말소나 매매 자체만으로는 계약 종료 사유가 되지 않습니다.