근저당권 설정 시 최우선변제금액은 얼마인가요?

근저당권을 설정한 채권자에게 별도의 ‘최우선변제금액’이 정해지는 것은 아닙니다. 최우선변제는 일정 요건을 갖춘 소액 임차인이 보증금 중 일부를 근저당권자보다 먼저 배당받는 제도입니다.

주택 임대차인 경우

소액 임차인으로 인정되는 보증금 한도와 먼저 변제받을 수 있는 최대 금액은 지역별로 다음과 같습니다.

| 지역 | 소액 임차인 보증금 한도 | 최우선변제 최대액 | |---|---:|---:| | 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 | | 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인·화성·김포시 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 | | 일부 광역시 및 안산·광주·파주·이천·평택시 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 | | 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |

주택을 인도받고 법에서 정한 대항요건을 갖춰야 하며, 경매신청 등기 전에 그 요건을 갖추어야 합니다. 실제 우선변제액은 위 지역별 한도와 임차인의 보증금 중 적은 금액을 기준으로 하되, 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없습니다. 같은 주택의 여러 임차인이 받을 금액 합계가 이 한도를 넘으면 나누어 배당될 수 있습니다.

상가 임대차인 경우

상가 소액 임차인의 보증금 기준은 서울 6,500만 원, 과밀억제권역(서울 제외) 5,500만 원, 일부 광역시 및 안산·용인·김포·광주시 3,800만 원, 그 밖의 지역 3,000만 원 이하입니다. 최우선변제 최대액은 각각 2,200만 원, 1,900만 원, 1,300만 원, 1,000만 원입니다. 보증금과 월세가 함께 있으면 월세를 환산해 기준을 판단합니다. 상가도 경매신청 등기 전에 법정 요건을 갖춰야 하고, 건물가액의 2분의 1 한도 및 여러 임차인 간 안분이 적용될 수 있습니다.

따라서 질문하신 근저당권이 임차인이 보증금 반환채권을 담보하려고 설정하는 근저당권이라면, 근저당권 자체에 위 최우선변제액이 붙는 것은 아닙니다. 임차인의 소액보증금 요건을 별도로 충족해야 하며, 근저당권의 등기 순위와 최우선변제 요건은 구분해 확인하셔야 합니다. 특히 근저당권자가 임차인이 아니라 대출채권자라면 이 소액임차인 금액은 그 채권자에게 적용되지 않습니다.

또한 이 금액은 담보권 설정 시점에 따라 종전 기준이 적용될 수 있습니다. 주택은 관련 개정 시행 전에 담보물권을 취득한 경우 종전 규정이 적용될 수 있고, 상가도 2013년 12월 30일 개정 전 담보물권에는 종전 규정이 적용될 수 있습니다. 등기부상 근저당권 설정일과 임대차계약 시점도 함께 확인해야 합니다.