재개발 사업에서 기부채납 시 부가가치세 면제 기준은 무엇인가요?

재개발 사업의 기부채납은 기부채납이라는 형식만으로 부가가치세가 면제되지는 않으며, 무엇을 어떤 대가관계로 국가·지자체에 넘기는지에 따라 달라집니다.

• 토지를 무상으로 공급하는 경우에는 토지 공급 자체가 부가가치세 면세 대상입니다(부가가치세법 제26조제1항제14호).
• 재화·용역을 국가·지자체 등에 대가 없이 공급하는 경우에는 면세 규정이 적용될 수 있습니다(같은 항 제20호). 다만, 사업자가 시설을 제공하는 대신 무상사용권 등 반대급부를 받는 구조라면 실질적으로 대가가 있는 거래인지 검토해야 합니다. 재화의 교환도 재화 공급에 해당할 수 있어, 계약서에 ‘기부채납’이라고 적혀 있다는 이유만으로 면세라고 단정하기 어렵습니다.
• 민간투자법에 따른 사회기반시설 사업은 별도 구분이 필요합니다. 과세사업을 하기 위해 국가·지자체에 사회기반시설 또는 건설용역을 공급하는 경우에는 조세특례제한법상 영세율 적용 대상이 될 수 있으며, 제공된 규정상 적용기한은 2026년 12월 31일까지 공급한 분입니다. 이는 면세와 달리 세율을 0%로 적용하는 제도입니다. 반면 해당 시설을 부가가치세 면세사업에 사용하기 위해 공급하는 경우에는 면세가 적용될 수 있습니다.

따라서 재개발 사업에서는 ① 기부채납 대상이 토지인지 건축물·시설인지, ② 무상사용권 등 반대급부가 있는지, ③ 사업이 민간투자법상 사업인지, ④ 시설을 과세사업과 면세사업 중 어디에 사용하는지를 기준으로 판단하셔야 합니다. 특히 일반 재개발 사업에 민간투자사업 관련 영세율 규정을 자동으로 적용할 수는 없습니다. 계약서의 기부채납·사용권 조항과 사업의 실제 운영 형태를 함께 검토해야 합니다.