종합부동산세는 어떤 경우에 세금이 부과되나요?

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택이나 토지를 소유한 사람의 재산세 과세대상 부동산을 종류별로 합산해, 공시가격이 법정 기준금액을 넘으면 부과됩니다.

주택은 이렇게 판단합니다

• 전국에 있는 주택의 공시가격을 납세의무자별로 합산합니다. 과세기준은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원입니다.
• 법인은 원칙적으로 주택분 과세표준을 계산할 때 공제금액이 0원입니다. 다만 법에서 정한 일부 법인·단체는 별도 기준이 적용될 수 있습니다.
• 주택분 과세표준은 공시가격 합계에서 해당 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 산정합니다. 실제 세액은 주택 수와 과세표준 구간별 세율을 적용하고, 해당 주택에 부과된 재산세액을 공제하는 방식으로 계산합니다.

토지는 종류별 기준을 넘으면 과세됩니다

• 종합합산토지(예: 나대지 등): 공시가격 합계가 5억 원 초과인 경우
• 별도합산토지(예: 일정 기준 안의 건축물 부속토지 등): 공시가격 합계가 80억 원 초과인 경우
• 분리과세대상 토지는 종합부동산세 과세대상에 포함되지 않습니다. 토지는 재산세상 과세 유형에 따라 종합합산·별도합산 여부가 달라지므로, 단순히 땅을 소유했다는 이유만으로 모두 종부세가 부과되는 것은 아닙니다.

놓치기 쉬운 점

• 기준일은 매년 6월 1일입니다. 그날 재산세 납세의무자가 누구인지가 종합부동산세 납세의무 판단의 출발점입니다. 따라서 매매계약일만으로 판단하지 않고, 잔금청산일이나 그 전에 소유권이전등기가 접수됐는지 등을 살펴야 합니다.
• 임대주택 등 법령상 요건을 갖춘 주택은 과세표준 합산에서 제외될 수 있습니다. 다만 주택 종류·가격·임대기간 등의 요건과 정해진 보유현황 신고 여부를 확인해야 합니다.
• 상속주택, 일시적 2주택, 일정한 지방 저가주택 등은 요건을 충족하면 1세대 1주택자로 보거나 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있을 수 있습니다. 공동명의 1주택도 별도 특례 적용 여부를 살펴야 합니다.

따라서 먼저 6월 1일 현재 소유자, 본인별 주택·토지 공시가격 합계, 토지의 재산세 과세 유형, 합산배제·주택 수 특례 해당 여부를 확인하시면 과세 가능성을 판단할 수 있습니다. 기준금액을 초과하더라도 최종 납부세액은 세율, 재산세액 공제, 1세대 1주택자 공제 및 세부담 상한 등에 따라 달라집니다.