임대인이 수리를 계속 미루면 임차인이 직접 수리한 뒤 비용을 월세에서 공제할 수 있나요?

임대인의 수리의무에 해당하는 보존·수리비를 임차인이 실제 지출했다면, 그 필요비 한도에서 월세 지급을 거절하거나 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 임차인이 일방적으로 임대료를 깎아 정산하기보다는 수리의 필요성·비용·임대인의 미조치 사실을 먼저 입증할 자료를 갖추는 것이 안전합니다.

민법 제623조에 따라 임대인은 계약 기간 동안 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지해야 합니다. 임차인이 임차물 보존에 필요한 비용을 지출하면 민법 제626조 제1항에 따라 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 대법원도 임대인의 필요비 상환의무와 임차인의 차임 지급의무는 특별한 사정이 없으면 서로 대응하므로, 임차인은 지출한 필요비 금액 범위에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결).

여기서 필요비는 목적물을 보존하고 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 하는 데 필요한 비용입니다. 임차인의 영업 편의나 취향을 위한 인테리어·시설 개선처럼 목적물의 보존과 직접 관련이 적은 지출은 필요비로 인정되지 않을 수 있습니다. 임차인이 수리비를 지출했다는 이유만으로 언제나 그 전액을 월세에서 공제할 수 있는 것은 아니며, 비용이 실제로 지출되었고 수리에 필요했으며 임대인 부담에 해당한다는 점이 뒷받침되어야 합니다.

실무적으로는 다음 자료를 남기세요.

1. 하자 사진·영상과 발생 시점, 사용에 미치는 영향
2. 임대인에게 수리를 요청한 문자·이메일·내용증명 및 답변, 미조치 기록
3. 긴급성이나 수리 필요성을 보여주는 점검·견적 자료
4. 공사계약서, 세금계산서·영수증, 이체내역 등 실제 지출 증빙

가능하면 수리 전에 임대인에게 하자와 예상 비용을 서면으로 알리고 수리 기회를 주십시오. 누수·전기 위험처럼 지체하기 어려운 경우에는 피해 확대를 막기 위한 필요한 범위로 수리하고, 전후 사진과 견적·영수증을 보관하는 것이 좋습니다. 월세에서 상계하거나 지급을 보류할 때에도 필요비로 인정될 금액을 넘겨 미납하지 않도록 주의하세요. 필요비 인정이나 금액이 다투어지면 초과 미납분을 이유로 임대인이 차임 연체를 주장할 수 있습니다.

필요비 상환청구는 임대차가 끝난 뒤 목적물을 반환한 경우 반환일로부터 6개월 이내에 해야 합니다(민법 제654조, 제617조). 임대차가 계속되는 동안에는 임대인에게 상환을 요구할 수 있으므로, 청구 의사와 지출 증거를 서면으로 남겨 두는 것이 바람직합니다.