폐가가 남아 있는 경우 1세대 1주택 비과세 요건은 어떻게 판단하나요?

폐가가 양도일 현재 주거용 건물로서 기능을 완전히 잃은 상태라면 다른 주택을 양도할 때 주택 수에서 제외될 여지가 있지만, 오래 비어 있거나 낡았다는 사정만으로는 제외되지 않습니다.

「소득세법 시행령」 제154조에 따른 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 세대가 국내에 보유한 주택 수를 먼저 판단하고, 일반적으로 보유기간 2년 이상 요건을 확인합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상 요건도 따져야 합니다. 따라서 폐가가 다른 주택으로 계속 인정되면 세대가 2주택을 보유한 것으로 판단되어, 양도하려는 주택의 1세대 1주택 비과세에 영향을 줄 수 있습니다.

폐가인지 판단하는 기준

• 주거 기능이 남아 있는 빈집: 사람이 현재 살지 않더라도 수리하면 거주할 수 있고 주거 구조·기능이 유지되어 있다면 주택으로 볼 수 있습니다. 공부상 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 판단하는 데 불리한 요소가 될 수 있습니다.
• 주거 기능을 상실한 폐가: 건물이 건축물로 보기 어려울 정도로 붕괴·훼손되어 사실상 주거에 사용할 수 없는 상태라면 주택에서 제외될 가능성이 있습니다. 실제 해당 여부는 양도 당시의 현황 등 사실관계를 종합해 판단합니다.

전기·수도가 끊겼거나 장기간 사람이 살지 않았다는 사정만으로 폐가라고 단정하기는 어렵습니다. 단순한 단전·단수나 관리 소홀과 달리, 건물의 구조와 주거 기능 자체가 사라졌는지가 핵심입니다. 재산세가 부과되거나 건축물대장에 주택으로 남아 있는 사실도 살펴볼 요소지만, 그것만으로 결론이 확정되는 것은 아닙니다.

양도 전에 정리할 자료

양도일 당시 상태를 보여주는 날짜가 확인되는 사진·영상, 전기·수도 공급 및 사용 내역, 철거·수리 자료, 재산세 과세자료, 임대차계약서나 전입세대 관련 자료 등을 모아 두시는 것이 좋습니다. 폐가라고 주장하면서 실제로는 거주할 수 있는 상태였거나 관련 자료가 부족하면 주택 수에서 제외되지 않을 수 있습니다. 폐가 여부가 애매하다면 양도 전에 현장 상태와 공부상 기록을 함께 검토하고, 이미 양도했다면 양도 당시의 상태를 입증할 자료를 중심으로 정리하셔야 합니다.