경매에서 말소기준권리는 무엇이고, 어떤 권리가 말소되고 어떤 권리가 인수되나요?

‘말소기준권리’는 경매 후 어떤 권리가 없어지고 어떤 권리가 매수인에게 남는지 살펴볼 때 쓰는 실무상 기준 표현입니다. 다만 이 권리 하나만으로 모든 권리의 소멸·인수를 단정할 수는 없고, 권리의 종류와 순위, 임차인의 대항력 등을 함께 확인해야 합니다.

말소기준권리는 무엇인가요?

실무에서는 보통 등기부에 기재된 근저당권·저당권, 압류·가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 기준이 되는 권리를 찾아 그보다 앞선 권리인지 뒤에 설정된 권리인지 살핍니다. 흔히 ‘가장 먼저 설정된 권리’를 기준으로 설명하지만, 권리의 종류와 경매 절차에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

등기 순위는 원칙적으로 등기한 순서에 따릅니다. 같은 등기부 구에서는 순위번호로, 서로 다른 구에서는 접수번호로 순서를 판단합니다(「부동산등기법」 제4조). 따라서 등기원인일만 비교하지 말고 등기부의 순위번호와 접수번호를 확인해야 합니다.

말소되는 권리와 인수되는 권리

• 저당권은 매각으로 소멸합니다(「민사집행법」 제91조제2항).
• 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 매각으로 소멸합니다. 반대로 대항할 수 있는 경우에는 원칙적으로 매수인이 인수합니다. 다만 전세권은 배당요구를 하면 매각으로 소멸할 수 있습니다(같은 조 제3항·제4항).
• 따라서 ‘기준보다 뒤에 있으면 모두 말소, 앞에 있으면 모두 인수’라는 식으로만 판단하면 위험합니다. 특히 법에 정해진 권리별 소멸 규칙과 매각물건명세서의 인수 조건을 따로 확인해야 합니다.

임차인은 별도로 확인해야 합니다

주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차 효력을 주장할 수 있습니다. 전입신고만으로 대항력이 생기는 것은 아니며 실제 점유도 확인해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항). 대항력 있는 임차인의 보증금 부담 여부는 배당요구, 배당액 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로 전입일·점유 시작일·확정일자와 매각물건명세서를 함께 살펴보세요.

입찰 전에는 등기부의 권리와 접수 순서, 매각물건명세서의 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’ 및 임차인 정보를 대조하는 것이 안전합니다. 실제 사건에서는 등기부만으로 드러나지 않는 점유관계나 권리의 성립 요건에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.