계약금만 받은 상태에서 세입자가 해지를 통보하면 계약금을 돌려줘야 하나요?

세입자가 계약금만 낸 뒤 해지를 통보했다는 이유만으로 계약금을 반드시 돌려줘야 하는 것은 아니며, 임대차계약서의 해지·계약금 조항과 해지 통보의 법적 근거를 확인해야 합니다.

민법 제565조의 계약금 포기·배액상환 규정은 조문상 매매계약에 관한 규정입니다. 따라서 집을 빌리는 임대차에서 세입자가 계약금을 냈다는 사정만으로 매매와 똑같이 계약금을 포기하면 계약이 끝난다거나, 임대인이 반드시 배액을 돌려줘야 한다고 단정하기는 어렵습니다. 계약서에 계약금을 위약금으로 하거나 해지 시 반환·공제 방법을 정한 조항이 있는지 먼저 살펴보셔야 합니다.

• 계약서에 해지·위약금 조항이 있는 경우: 그 조항이 어떤 상황에 적용되는지, 해지 통보 방식과 반환 조건을 확인합니다. 계약금이 자동으로 몰수된다고 단정하지 말고 문구와 계약 경위를 함께 따져야 합니다.
• 기간을 정한 임대차인 경우: 세입자가 단순히 마음을 바꾸었다는 이유만으로 계약을 일방적으로 끝낼 수 있는지는 계약 내용과 별도 해지권 약정 등에 따라 달라집니다. 민법 제636조는 기간이 정해진 임대차라도 당사자가 그 기간 중 해지할 권리를 유보한 경우 제635조의 해지 통고 규정을 준용하도록 합니다.
• 기간을 정하지 않은 임대차인 경우: 민법 제635조에 따라 당사자는 해지 통고를 할 수 있습니다. 건물 등 부동산 임대차에서 임차인이 통고한 경우에는 상대방이 통고를 받은 날부터 1개월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 다만 이 규정이 계약 체결 직후의 단순한 취소 통보에 그대로 적용되는지는 계약이 이미 성립했는지와 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 우선 계약서에서 계약기간, 계약금의 성격, 해지·위약금 조항, 해지권 유보 여부를 확인하고, 세입자의 통보와 임대인의 답변은 문자 등 기록이 남는 방식으로 보관하세요. 반환 여부와 금액은 계약서 문구 및 실제 합의 내용에 따라 판단해야 하며, 계약금만 받았다는 사실만으로 반환 의무가 확정되지는 않습니다.