임차인이 주택을 임차하여 1개월 이상 거주용으로 전대하는 경우, 집주인인 임대인이 받는 월세는 면세수입에 해당하나요?

임차인이 주택을 전대하더라도 전차인이 그 주택을 상시 주거용으로 실제 사용한다면, 집주인이 받는 월세는 원칙적으로 부가가치세 면세 대상입니다. 임차인이 중간에서 전대한다는 사정만으로 집주인의 임대가 과세로 바뀌지는 않습니다.

「부가가치세법 시행령」 제41조제1항제1호는 상시 주거용으로 사용하는 건물의 임대용역을 면세 대상으로 정합니다. 주택을 빌린 임차인이 자기 책임으로 전차인에게 다시 상시 주거용으로 임대하는 경우에는 집주인의 임대용역과 임차인의 전대용역 모두 면세될 수 있습니다.

다만 ‘1개월 이상’이라는 기간만으로 면세가 확정되는 것은 아닙니다. 전차인이 실제 거주하는지, 아니면 숙박객을 바꾸어 받는 숙박영업에 주택을 제공하는지가 중요합니다. 숙박영업에 사용하는 경우에는 상시 주거용 임대로 보기 어려워 집주인의 월세도 과세될 가능성이 있습니다. 계약서에 ‘주거용’이라고 적혀 있는 것뿐 아니라 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.

또한 주택과 사업용 건물을 함께 임대하면서 임대료나 임대구분이 분명하지 않으면 과세되는 부분을 별도로 계산할 수 있습니다. 주택에 딸린 토지도 면적 기준을 넘는 부분은 면세 범위에서 제외될 수 있습니다. 관련 시행령 개정 기준은 2024년 7월 1일 이후 공급하는 임대용역부터 적용되므로, 그 이전 임대기간이 포함되면 기간을 나누어 살펴야 합니다.

따라서 전차인이 한 달 이상 실제 거주하고 숙박영업을 하지 않는 구조라면 면세로 볼 근거가 있습니다. 임대차계약서, 전대차계약서와 실제 거주·이용 형태를 함께 보관해 두시는 것이 좋습니다.