전세계약 중인 세입자가 에어비앤비를 운영할 경우 전세 보증금에 영향이 있나요?

세입자가 에어비앤비를 운영한다고 해서 전세보증금이 자동으로 없어지거나 몰수되는 것은 아닙니다. 다만 임대인의 동의 없이 집이나 방을 에어비앤비 이용객에게 빌려주는 것은 전대에 해당할 수 있어, 임대인이 임대차계약을 해지하면 보증금 반환 시점이나 정산에 분쟁이 생길 수 있습니다.

민법 제629조에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대할 수 없고, 이를 어기면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 에어비앤비를 하려면 임대차계약서의 전대·영업 관련 조항을 확인하고, 임대인의 동의를 서면으로 받아두는 것이 안전합니다. 집 전체를 빌려주는 경우뿐 아니라 방 일부를 이용객에게 제공하는 경우도 전대 문제가 될 수 있습니다. 다만 건물의 ‘소부분’을 사용하게 하는 경우에는 별도 예외가 문제될 수 있어, 제공하는 공간과 계약 내용을 함께 봐야 합니다.

계약이 해지되더라도 보증금이 곧바로 임대인에게 귀속되는 것은 아닙니다. 보증금 반환 여부와 액수는 계약 종료, 집을 돌려주는 시점, 미납 차임이나 손해배상 등 정산할 항목이 있는지에 따라 달라질 수 있습니다. 즉 무단 운영이 보증금 자체를 없애는 것은 아니지만, 계약 해지와 반환 분쟁의 위험을 높일 수 있습니다.

이미 운영 중이라면 예약·운영을 계속하기 전에 임대인에게 동의를 요청하고, 동의 여부와 범위를 문자나 서면으로 남겨두세요. 임대인이 해지를 통보했다면 계약서, 임대인과 주고받은 메시지, 에어비앤비 예약·정산 내역을 보관하고, 보증금 반환과 손해 정산을 별도로 확인하시는 것이 좋습니다. 임대인의 동의 없이 한 전대라도 특별한 사정상 임대인에게 신뢰를 깨는 행위가 아니라고 평가되면 해지가 제한될 수 있지만, 구체적인 사정에 따른 판단입니다.