비례율이 달라지면 조합원 분담금은 어떤 방식으로 변하나요?

종전자산 평가액과 조합원 분양가가 그대로라면 비례율이 오를수록 조합원 분담금은 줄고, 비례율이 내릴수록 분담금은 늘어납니다. 다만 비례율만 보고 실제 부담이 줄었다고 단정할 수는 없습니다.

계산 구조

• 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율입니다. 권리가액은 조합원이 기존에 가진 토지·건물의 가치를 사업에서 인정받는 금액입니다.
• 조합원 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액으로 계산합니다.
• 따라서 다른 조건이 같다면 비례율 상승으로 권리가액이 커져 분담금이 감소하고, 비례율 하락으로 권리가액이 작아져 분담금이 증가합니다.

예를 들어 종전자산 평가액이 5억 원이고 조합원 분양가가 10억 원이라면, 비례율이 100%일 때 권리가액은 5억 원, 분담금은 5억 원입니다. 비례율이 120%로 오르면 권리가액은 6억 원, 분담금은 4억 원이 됩니다. 이 예시는 종전자산 평가액과 분양가가 변하지 않는다는 전제입니다.

비례율만 비교하면 안 되는 이유

비례율은 사업으로 조성되는 토지·건축물의 평가액, 총사업비, 종전 자산가액 등을 반영해 산정됩니다. 그래서 비례율이 높아져도 조합원 분양가나 종전자산 평가액이 함께 달라지면 실제 분담금은 그대로이거나 오히려 달라질 수 있습니다. 비례율을 높이기 위해 종전자산 평가액을 낮추는 식의 조정이 있더라도, 권리가액과 분양금액이 함께 영향을 받으면 분담금이 반드시 줄어드는 것은 아닙니다.

조합 자료를 검토할 때는 비례율 숫자뿐 아니라 종전자산 평가액, 조합원 분양가, 총사업비와 총수입의 산정 근거, 본인에게 적용된 권리가액·분담금을 함께 비교하시는 것이 중요합니다. 환지 방식 도시개발사업의 평균부담률·비례율 산식과 권리가액 산정 방식은 도시개발법 시행규칙 제26조에 규정되어 있으나, 재개발·재건축 등 사업 유형에 따라 적용되는 세부 규정과 산정 방식은 달라질 수 있습니다.