임차인이 갱신요구권을 이미 행사한 뒤에 주택을 매수한 경우, 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤라도, 매수인이 소유권을 취득해 임대인의 지위를 승계하고 법정 거절 기간 안에 실제 거주 사유를 들어 통지하면 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 매매계약만 체결하고 아직 소유권을 취득하지 않은 상태라면 매수인이 임대인으로서 직접 거절할 수 있는지는 달라집니다.

「주택임대차보호법」 제6조의3은 임차인이 계약 종료 전 법정 기간에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하면서, 예외로 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 주택에 실제 거주하려는 경우를 둡니다. 대법원은 주택을 매수해 임대인의 지위를 승계한 사람도 계약 종료 전 갱신요구·거절이 가능한 기간 안에 소유권을 취득하고 실제 거주하려는 경우 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다고 판단했습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).

따라서 임차인이 먼저 갱신을 요구했다는 사실만으로 거절이 항상 불가능해지는 것은 아닙니다. 핵심은 다음과 같습니다.

• 매수인이 실제로 소유권을 취득해 임대인의 지위를 승계했는지
• 갱신거절 통지가 법정 기간 안에 이루어졌는지
• 실거주 의사가 진정한지

주택임대차보호법상 통지 기간은 원칙적으로 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 다만 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약에 적용되는 기간 기준입니다. 이미 임차인이 갱신을 요구했더라도, 이 기간이 아직 남아 있고 매수인이 임대인의 지위를 승계했다면 실거주 사유로 거절할 여지가 있습니다. 반대로 법정 기간이 지난 뒤 소유권을 취득하거나 거절 통지를 했다면 거절이 어려울 수 있습니다.

갱신요구권 행사 기간은 1회이며, 적법하게 갱신되면 임대차는 2년간 존속하는 것이 원칙입니다. 실제 거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 임대차 종료일, 갱신요구일·통지일, 소유권이전등기일을 계약서와 등기기록으로 대조해 판단하시고, 매매계약에는 임차인의 갱신요구 시 잔금 지급·인도·계약 해제 조건을 구체적으로 정해 두는 것이 안전합니다.