토지 일부를 침범한 건물의 철거와 토지 사용료를 함께 청구할 수 있나요?

토지 일부를 침범한 건물이 법적 권원 없이 설치·유지되고 있다면, 토지소유자는 침범 부분의 철거·방해 제거와 토지 사용에 따른 부당이득 반환을 함께 청구할 수 있습니다. 다만 건물 소유자에게 토지를 사용할 권리가 있거나, 침범 사실·범위가 입증되지 않으면 청구가 제한될 수 있습니다.

철거 청구와 사용료 청구는 근거가 다릅니다

• 철거·방해 제거: 소유권을 침해하는 건물 부분에 대해 민법 제214조에 따라 방해 제거를 청구할 수 있습니다. 실제 토지를 점유하고 있는 사람이 따로 있다면 토지 반환 청구도 검토할 수 있습니다. 다만 점유자가 토지를 사용할 권리가 있으면 소유물반환청구를 거부할 수 있습니다(민법 제213조).
• 토지 사용료: 상대방이 법률상 원인 없이 토지를 사용해 이익을 얻고 토지소유자에게 손해를 입혔다면 민법 제741조에 따른 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 당사자 사이에 임대차·사용대차 등 사용을 허락한 약정이 있었는지, 지상권 등 권리가 설정되어 있는지가 중요합니다.

따라서 두 청구는 서로 배척되지 않습니다. 철거를 청구하면서, 과거의 무단 사용으로 발생한 이익의 반환도 함께 청구할 수 있습니다. 다만 사용료는 실제 침범·사용한 토지의 범위와 기간을 기준으로 주장·입증해야 하며, 적정한 사용료 산정에는 임대사례가 우선 참고됩니다. 공익사업에 따른 사용료 평가 기준이 민간 무단점유 사건에 그대로 적용되는 것은 아니므로, 금액은 별도 감정이나 임대사례 등으로 다툴 수 있습니다.

먼저 확보할 자료

1. 토지 등기사항증명서와 지적도·경계측량 자료로 소유권 및 침범 위치·면적을 확인합니다.
2. 현장 사진, 건축물대장, 점유·사용 시기 자료와 상대방에게 사용을 허락한 계약이나 합의가 있는지 확인합니다.
3. 청구서에는 철거 대상 부분을 특정하고, 사용료는 기간별로 산정 근거를 정리합니다. 경계나 침범 면적이 다투어지면 측량 자료가 특히 중요합니다.

민법 제214조는 방해 제거 청구의 근거이고, 민법 제741조는 무단 사용 이익 반환의 근거입니다. 다만 사용료 청구의 대상 기간이나 구체적인 금액은 점유 시작 시점, 사용 권원, 토지의 임대가치 등 사실관계에 따라 달라집니다. 소멸시효 등 기간 제한이 문제 될 수 있으므로 오래된 사용분은 청구 전에 별도로 확인하시는 것이 안전합니다.