무허가건물도 1세대 1주택 비과세 적용이 가능한가요?

무허가건물이라도 사실상 주거용으로 사용하는 주택이라면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 다만 비과세는 건물 자체보다 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 보유기간·거주기간·가액 요건을 모두 갖추는지로 판단하므로, 무허가 여부만으로 가능 여부가 정해지지는 않습니다.

• 주택 판단 기준: 주택은 허가 여부나 공부상 용도 구분과 관계없이, 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 따라서 무허가주택도 실제 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 해당할 수 있습니다.
• 무허가건물이 있으면 유리한 점: 대지가 넓어 주택부수토지 기준면적을 초과하는 경우에도, 무허가건물이 주택으로 인정되면 그 바닥면적까지 포함해 주택정착면적을 계산할 수 있어 비과세되는 부수토지 범위가 넓어질 수 있습니다.
• 입증이 필요: 무허가건물이 주택이라는 점은 공부상 자료만으로 확인되기 어려우므로, 무허가건물 부분이 표시된 부동산매매계약서, 재산세 납부영수증·과세대장 사본, 임차인 주민등록표 등본(전입세대 열람으로 갈음 가능), 양도 당시 날짜가 표시된 현장사진, 인근 주민 인우보증서 등으로 실제 주거용으로 사용했음을 입증해야 합니다.
• 주의할 점: 무허가주택이 있다고 해서 자동으로 비과세가 되는 것은 아니며, 양도일 현재 1세대 1주택인지, 보유기간 2년 이상(조정대상지역이면 거주기간 2년 이상)도 충족하는지, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택에 해당하지 않는지 등을 함께 확인해야 합니다. 또한 무허가주택의 주택 수 포함 여부나 다른 주택 보유 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

실무적으로는 무허가건물이 실제 주택으로 사용되었는지와 전체 주택 수·보유·거주 요건을 함께 검토하는 것이 중요합니다.