철거예정인 토지 건물 일괄양도시 부가세법 안분에 따라 건물가액을 0원 또는 소액으로 기재할 경우, 취득세 계산 시 안분 여부 및 방법은 어떻게 되나요?

철거 예정인 토지·건물을 일괄 양도할 때 부가가치세법상 안분계산으로 건물가액을 0원 또는 소액으로 기재하더라도, 취득세 과세표준 산정에서는 그 기재만으로 건물 부분이 0원이 되는 것은 아닙니다. 취득세는 취득 당시의 가액을 기준으로 하며, 토지와 건물을 함께 취득해 각 과세물건의 가액이 구분되지 않으면 지방세법 시행령 제19조에 따라 안분합니다.

1. 취득세 안분 원칙

• 부동산등을 한꺼번에 취득해 각 과세물건의 취득 당시 가액이 구분되지 않으면, 일괄 취득가격을 각 과세물건별 시가표준액 비율로 나눈 금액을 각각의 취득 당시 가액으로 합니다(지방세법 시행령 제19조 제1항).
• 다만 주택·건축물과 그 부속토지를 함께 취득한 경우에는 시가표준액을 기준으로 주택 부분과 주택 외 부분을 구분해 산정합니다(같은 조 제2항).
• 신축·증축으로 주택과 주택 외 건축물을 함께 취득한 경우에는 건축물 연면적 비율로 구분합니다(같은 조 제3항).
• 시가표준액이 없는 과세물건이 포함되면 감정가액 등을 고려해 시장·군수·구청장이 정한 비율로 나눕니다(같은 조 제4항).

2. 건물가액을 0원 또는 소액으로 기재한 경우의 의미

• 계약서나 부가가치세 신고에서 건물가액을 낮게 기재했다고 해서 취득세 안분 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
• 취득세에서는 실제 취득가격이 확인되는지, 그리고 각 물건의 가액이 구분되는지 여부를 먼저 봅니다. 구분되지 않으면 시가표준액 비율 등으로 안분합니다.
• 특히 주택과 상가 등이 섞인 주상복합처럼 과세물건별 세율이 다른 경우에는, 전체 취득가격을 시가표준액 기준으로 안분한 뒤 각각 다른 세율을 적용해야 합니다.

3. 부가가치세법과 취득세의 차이

• 부가가치세법 시행령 제64조는 토지와 건물을 함께 공급할 때 건물등의 공급가액을 안분하는 기준을 정하고, 일정 요건에서는 구분한 가액을 인정하기도 합니다.
• 그러나 취득세 과세표준은 취득 당시의 가액과 시가표준액, 안분 규정을 중심으로 판단하므로, 부가가치세 안분 결과만으로 취득세 건물가액이 그대로 결정된다고 보기는 어렵습니다.

4. 실무상 확인할 점

• 철거 예정이라는 사정만으로 건물 부분이 취득세에서 제외된다고 단정하기는 어렵습니다.
• 취득 형태(원시취득, 유상승계취득, 무상취득 등)와 실제 취득가격 확인 가능 여부에 따라 과세표준 산정 방식이 달라질 수 있습니다.
• 주택과 주택 외 부분이 함께 있는 경우에는 시가표준액 기준 안분이 적용될 수 있어, 건물가액을 0원으로 기재했더라도 취득세에서는 별도 산정이 이루어질 수 있습니다.

결론적으로, 부가가치세법상 안분으로 건물가액을 0원 또는 소액으로 적더라도 취득세 계산에서는 취득물건별 가액이 구분되지 않는 경우 시가표준액 비율 등으로 안분될 수 있으므로, 취득 형태와 물건 구성, 시가표준액 자료를 함께 확인해야 합니다.