연접하지 않은 토지를 공유물 분할하는 경우 발생하는 세금 문제는 무엇인가요?

연접하지 않은 여러 필지의 공유 토지를 각자 단독소유로 만들기 위해 서로의 지분을 정리하는 것은, 단순히 공유물 지분을 나누는 것이 아니라 각 필지별 자기 지분 감소분과 다른 필지 지분 증가분이 서로 교환되는 거래로 보아 양도소득세 과세 대상인 ‘양도’에 해당할 수 있습니다.

다만, 아래 조건에 따라 과세 여부가 달라집니다.

• 연접한 공유 토지를 단순히 소유지분별로 나누거나, 공유자 지분 변경 없이 2개 이상의 공유토지로 분할했다가 다시 소유지분별로 단순 재분할하는 경우는 양도로 보지 않습니다.
• 연접하지 않은 2필지 이상의 공유 토지를 단독소유 목적으로 지분 정리하는 경우는 각 필지의 자기 지분 감소분과 다른 필지의 자기 지분 증가분이 교환되는 것이므로 양도에 해당합니다.
• 공유물 분할 전·후 공유자별 지분가액 비율이 변동되지 않는 부분은 양도에 해당하지 않지만, 지분가액 비율이 변동되어 정산금을 주고받는 부분은 양도에 해당할 수 있습니다.
• 여러 공유물·공유자산을 한꺼번에 분할하면서 지분비율과 각 자산의 가액을 함께 고려해 특정 자산 전체를 단독소유로 취득하는 경우에도, 상호 지분 이전 시 시가 차액에 대한 정산을 했다는 특별한 사정이 없으면 원칙적으로 양도로 보지 않는 법리가 적용될 수 있습니다.

따라서 핵심은 토지들이 서로 연접해 있는지, 분할 전후 지분가액 비율이 그대로인지, 그리고 정산금(시가 차액 정산)이 오갔는지입니다. 이 조건에 따라 같은 공유물 분할이라도 양도소득세 과세 여부가 갈립니다.

실무에서는 공유물 분할 후 그 지분을 나중에 실제로 유상 양도하면, 취득가액은 최초 공유물 취득 시점을 기준으로 판단합니다. 즉, 형식적인 지분 이전 시점이 아니라 처음 공유로 취득했던 때를 기준으로 양도차익을 계산하게 됩니다.

정리하면, 연접하지 않은 토지의 공유물 분할은 원칙적으로 지분 교환 성격이 있어 양도에 해당할 가능성이 크고, 연접한 토지를 단순 분할·재분할하거나 지분가액 비율 변동 없이 정리하는 경우에는 양도로 보지 않을 수 있습니다. 실제 과세 여부는 토지 위치 관계, 분할 방식, 지분가액 변동 여부, 정산금 유무 등 사실관계를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.