법인이 개인에게 오피스텔을 매수하는 경우 건축물분에 대한 부가가치세가 계산되나요?

법인이 개인에게 오피스텔을 매수하는 경우, 건축물분에 대한 부가가치세는 매도인이 해당 오피스텔을 어떤 용도로 사용했는지에 따라 과세 여부가 달라집니다. 매수인의 신분(법인·개인)은 과세 여부를 직접 결정하지 않습니다.

• 과세되는 경우: 매도인이 오피스텔을 과세사업(과세사업용 자가사용 또는 업무용 임대)에 사용하다가 양도한 경우, 건축물분 양도는 재화의 공급으로 보아 10%의 부가가치세가 과세됩니다.
• 면세되는 경우: 매도인이 오피스텔을 면세사업(주거용 임대 또는 면세사업용 자가사용)에 사용하다가 양도한 경우, 건축물분 양도는 부가가치세가 면제됩니다.
• 신축·분양 오피스텔: 아직 사용 용도가 정해지지 않은 신축 분양 오피스텔은 건축물분에 10% 부가가치세가 과세됩니다.

매수인이 법인이라고 해서 건축물분에 무조건 부가세가 계산되는 것은 아니며, 핵심은 매도인의 사용 용도입니다. 다만, 매도인이 과세사업에 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우에는 매수인이 누구든 건축물분에 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

실무에서 함께 확인할 점

• 매도인이 과세사업에 사용하던 오피스텔을 양도하는 경우, 매수인이 부가가치세를 부담하더라도 매수인이 일반과세자로 사업자등록을 하고 세금계산서를 수취해야 매입세액 공제를 받을 수 있습니다. 간이과세자로 등록하면 환급이 어렵습니다.
• 오피스텔을 사업을 포괄적으로 양도(포괄양수도)하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않을 수 있습니다. 다만 이는 임차인과 보증금 등을 그대로 승계하는 등 요건이 충족되어야 하며, 계약 내용과 실질에 따라 사실판단할 사항입니다.
• 매매계약서에 건축물분 부가가치세가 별도로 적혀 있지 않더라도, 과세 대상 거래라면 매수인이 매도인에게 부가가치세를 별도로 지급해야 하는지는 당사자 간 계약 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 계약서 문구만으로 단정하기 어렵습니다.

정리하면, 법인이 개인에게서 오피스텔을 매수하는 경우에도 건축물분 부가가치세 과세 여부는 매도인의 사용 용도(과세/면세)와 거래 형태(단순 매매/포괄양수도)에 따라 결정됩니다.