2022년 7월 11일에 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경한 경우에도 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 없나요?

2022년 7월 11일에 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택은, 거주주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조제20항)에서 말하는 장기임대주택에 해당하지 않습니다.

이유는 다음과 같습니다.

• 소득세법 시행령 제122조의2제2항은 2020년 7월 11일 이후에 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택을 등록임대주택에서 제외한다고 규정하고 있습니다.
• 거주주택 비과세 특례는 양도일 현재 장기임대주택 요건을 갖춘 주택이 있어야 적용되므로, 변경 신고 시점이 2020년 7월 11일 이후라면 그 주택은 원칙적으로 거주주택 비과세 특례의 임대주택 요건을 충족하지 못합니다.

다만, 거주주택 비과세 특례는 임대주택별로 등록 유형과 변경 시점, 말소 여부를 따로 봐야 하므로, 다른 임대주택이 요건을 충족하는지까지 함께 확인해야 합니다.

• 2020년 7월 10일 이전에 단기민간임대주택으로 등록한 뒤, 2020년 7월 11일 이후에 장기로 변경 신고한 주택은 거주주택 비과세 특례상 장기임대주택에서 제외됩니다.
• 반대로 2020년 7월 10일 이전에 장기일반민간임대주택등으로 등록했거나, 2020년 7월 10일 이전에 변경 신고 요건을 갖춘 경우에는 적용 가능성이 달라질 수 있습니다.
• 거주주택 비과세 특례는 거주주택 양도일 현재 세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자등록이 유지되고 있어야 하며, 임대료 증액 제한(5%) 등 의무사항도 지켜야 합니다.
• 단기민간임대주택이나 장기일반민간임대주택 중 아파트로서 자동말소 또는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 뒤 자진말소된 경우에는, 말소일부터 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세를 적용할 수 있는 보완 규정이 있습니다. 다만 이 보완 규정은 대상 주택 유형과 말소 사유에 따라 적용 여부가 달라집니다.

따라서 2022년 7월 11일에 단기에서 장기로 변경한 주택 자체로는 거주주택 비과세 특례의 장기임대주택 요건을 충족하기 어렵고, 거주주택 비과세 적용 여부는 다른 임대주택이 양도일 현재 장기임대주택 요건을 갖추는지에 따라 달라집니다. 실제 적용 여부는 임대주택별 등록 유형, 변경 신고 시점, 말소 여부와 시점, 거주주택의 거주기간 등을 모두 확인해야 판단할 수 있습니다.