전세금이나 임대보증금을 받을 때 부가가치세 간주임대료는 어떻게 계산하나요?

전세금이나 임대보증금을 받으면 부가가치세에서는 그 금액을 금전 외의 대가로 보아, 이자상당액을 간주임대료로 계산해 공급가액에 더합니다. 기본 계산식은 다음과 같습니다.

• 간주임대료 = 해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 × 정기예금이자율 × (과세대상 기간의 일수 ÷ 365)
• 윤년에는 366을 적용합니다.
• 정기예금이자율은 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 계약기간 1년 정기예금 이자율을 적용하며, 부가가치세법 시행규칙 제47조에 따라 연 1,000분의 31(3.1%)입니다.

계산할 때 몇 가지 실무 포인트가 있습니다.

• 임대료를 충당했을 때: 계약에 따라 전세금이나 임대보증금을 임대료에 충당한 경우, 그 충당금액은 임대보증금에서 제외하고 계산합니다.
• 임차 후 전대하는 경우: 사업자가 부동산을 임차해 다시 임대용역을 제공하면, 위 계산식의 “해당 기간의 전세금 또는 임대보증금”을 “해당 기간의 전세금 또는 임대보증금 － 임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금”으로 합니다. 다만 임차한 부동산 중 직접 자기 사업에 쓰는 부분이 있으면, 임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금은 자기 사업 사용 면적 비율만큼 제외한 금액으로 합니다.
• 과세와 면세 임대가 함께 있는 경우: 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하고 임대구분·임대료 구분이 불분명하면, 먼저 전체 대가(임대료 + 간주임대료)를 토지가액과 건물가액 비율로 나눈 뒤, 다시 과세되는 토지·건물 임대면적 비율로 안분합니다. 이때 토지가액·건물가액은 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재의 소득세법 제99조 기준시가를 쓰고, 면적이 기간 중 바뀌면 적수(면적 × 경과일수)로 계산합니다.
• 지하도 건설비 특례: 국가나 지방자치단체 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 1차 무상점용기간 점용허가를 받아 대여하는 경우, 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금이나 임대보증금으로 보지 않습니다.
• 간주임대료의 부담 주체: 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하지만, 임대인과 임차인 간 약정으로 임차인이 부담하도록 할 수 있습니다. 이 경우 임차인이 월세 등으로 지급하는 금액이 있다면, 간주임대료에 대한 부가가치세를 월세와 별도로 구분해 지급해야 합니다.

계산 예시를 간단히 들면, 임대보증금이 있고 과세대상 기간 일수와 3.1% 이자율을 적용해 위 산식으로 이자상당액을 구한 뒤, 그 금액을 해당 과세기간의 공급가액에 합산하는 방식입니다. 실제 신고 시에는 임대기간, 보증금 수령·충당 내역, 과세/면세 구분, 기준시가와 면적 변동 여부를 함께 확인해야 합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.