특수관계인에게 저가임대할 경우 소득세는 어떻게 처리하나요?

특수관계인에게 부동산을 시가보다 낮은 임대료로 임대하면, 소득세법상 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다. 이 경우 임대소득을 실제 받은 임대료가 아니라 시가에 따라 다시 계산하여 과세할 수 있습니다.

적용 요건

• 특수관계인 간 거래여야 합니다. 특수관계인은 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자, 임원·사용인, 생계를 함께하는 친족, 본인이 지배적인 영향력을 행사하는 법인 등입니다.
• 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어야 합니다. 시가보다 낮은 임대료로 임대하는 행위가 여기에 해당할 수 있습니다.
• 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상인 경우에 한정하여 적용되는 유형이 있습니다.

시가보다 낮은 임대료로 임대하는 경우

• 특수관계인에게 금전이나 자산, 용역을 무상 또는 낮은 이율·임대료로 제공하는 것은 부당행위계산의 유형 중 하나로 규정되어 있습니다.
• 다만 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 그 직계존비속이 실제 거주하는 경우는 제외됩니다.

시가 판단 방법

• 시가는 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격 등을 기준으로 판단합니다.
• 시가를 산정하기 어려운 경우에는 감정평가액, 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법 등을 순차적으로 적용할 수 있습니다.

소득세 처리 방식

• 부당행위계산 부인이 적용되면, 실제 임대료가 아니라 시가에 따라 임대소득을 다시 계산합니다.
• 즉, 낮은 임대료만 총수입금액에 넣는 것이 아니라 시가와의 차액도 반영하여 소득금액을 계산할 수 있습니다.
• 판단 시점은 임대차계약 체결일 등 행위 당시를 기준으로 합니다.

주의할 점

• 부당행위계산 부인은 당사자에게 조세회피 목적이 있었는지와 관계없이, 거래가 정상적인 경제인의 합리적 거래로 보기 어려운 경우 적용될 수 있습니다.
• 특수관계인이 아닌 자와의 거래는 원칙적으로 부당행위계산 부인 대상이 아닙니다. 다만 증여세 측면에서는 특수관계 없는 자 간의 현저히 낮은 거래도 별도 규정이 있을 수 있습니다.
• 실제 적용 여부는 임대료 수준, 시가 산정, 특수관계 여부, 주택 무상사용 예외 해당 여부 등 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

관련 법령으로는 소득세법 제41조, 제101조, 소득세법 시행령 제98조, 제167조 등이 있습니다.