상속받은 건물을 나중에 팔 때 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

상속받은 건물을 나중에 팔 때 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 뺀 양도차익을 기준으로 계산하며, 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법(상증법) 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액을 사용합니다. 다만 세무서장이 상속세 결정·경정한 가액이 있으면 그 결정·경정한 가액이 취득 당시의 실지거래가액으로 봅니다.

계산 구조는 다음과 같습니다.

1. 양도가액: 양도 당시 실지거래가액을 원칙으로 합니다.
2. 취득가액: 상속개시일 현재 상증법 제60조~제66조에 따라 평가한 가액(결정·경정가액이 있으면 그 가액)을 취득가액으로 봅니다.
3. 기타 필요경비: 자본적지출액, 양도비 등 대통령령으로 정하는 비용을 더합니다.
4. 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 기타 필요경비)
5. 장기보유특별공제: 보유기간이 3년 이상인 토지·건물 등에 적용하며, 상속받은 주택의 장기보유특별공제 보유기간은 상속개시일부터 양도일까지로 계산합니다.
6. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
7. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 연 250만원(양도소득 기본공제, 미등기양도자산은 제외)
8. 세율 적용 후 감면·공제·가산세·기납부세액을 반영해 최종 납부할 세액을 계산합니다.

주의할 점도 있습니다.

• 상속받은 건물의 취득가액을 상속세 신고가액이나 부친의 당초 취득가액으로 임의로 쓰면 안 되고, 상증법 평가액과 세무서 결정·경정가액 기준에 맞춰야 합니다.
• 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 계산하지만, 세율 적용 시 보유기간은 피상속인의 취득일부터 계산하는 경우가 있어 두 보유기간 기준이 다를 수 있습니다.
• 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가 순으로 추계할 수 있습니다.
• 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득과세표준 예정신고를 해야 합니다.

따라서 상속받은 건물을 팔 때는 상속개시일 기준 평가액과 세무서 결정·경정 여부, 실제 양도가액과 필요경비, 보유기간 계산 방식을 먼저 확인해야 하며, 상속세 결정·경정 가액이 남아 있으면 그 금액이 양도소득세 취득가액에 직접 영향을 줄 수 있습니다.