토지와 건물을 함께 매입하면서 발생한 법무사 비용 중 토지 관련 부분은 매입세액 불공제 대상으로 신고해야 하나요?

토지와 건물을 함께 매입하면서 지출한 법무사 비용 중 토지 취득과 직접 관련된 부분은 매입세액 불공제 대상으로 신고해야 합니다. 다만 법무사 비용 전체가 무조건 불공제인 것은 아니고, 토지 관련 부분과 건물 관련 부분을 실지귀속에 따라 구분할 수 있으면 그 구분에 따라 처리합니다.

1. 토지분 매입세액 불공제의 기준

   • 부가가치세법 제39조제1항제7호는 면세사업등에 관련된 매입세액과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액을 매출세액에서 공제하지 않도록 정하고 있습니다.
   • 부가가치세법 시행령 제80조는 토지에 관련된 매입세액을 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로 보며, 다음 중 하나에 해당하면 토지분 불공제로 봅니다.
     1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
     2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액
     3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액

2. 법무사 비용이 토지분 불공제에 들어가는 경우

   • 토지 취득을 위해 지급한 중개수수료, 감정평가비, 컨설팅비, 명의이전비용과 마찬가지로, 토지 취득 자체를 위한 등기·권리관계 확인·소유권 이전 절차 등에 든 법무사 비용은 토지의 취득원가를 구성하는 비용으로 볼 수 있습니다.
   • 따라서 토지 취득과 직접 관련된 법무사 비용은 토지분 매입세액 불공제 대상에 해당할 가능성이 큽니다.

3. 토지분 불공제로 보지 않을 수 있는 경우

   • 같은 법무사 비용이 과세사업에 사용할 건물 신축·취득, 구축물 공사, 또는 토지 취득과 구분되는 다른 과세사업 관련 지출과 연결되어 있다면 그 부분은 토지분 불공제로만 단정하기 어렵습니다.
   • 토지와 건물이 함께 거래되는 경우에는 실지귀속을 구분해 토지 관련 부분과 그렇지 않은 부분을 나누어 판단해야 합니다.

4. 실무에서 확인할 포인트

   • 해당 법무사 비용이 무엇의 취득·이전·조성을 위한 것인지
   • 토지 취득과 직접 관련된 비용인지, 건물·구축물·과세사업 관련 비용과 섞여 있는지
   • 토지와 건물 등이 함께 있는 거래라면 실지귀속 구분이 가능한지
   • 구분이 불분명하면 공통매입세액 안분계산 등 별도 판단이 필요할 수 있음

정리하면, 토지와 건물을 함께 매입하면서 지출한 법무사 비용 중 토지 취득과 직접 관련된 부분은 토지분 매입세액 불공제로 신고하는 것이 원칙이고, 건물 관련 부분이나 다른 과세사업 관련 부분은 실지귀속에 따라 공제 여부를 달리 판단할 수 있습니다. 비용이 섞여 있어 구분이 어렵다면 실제 사용 목적과 귀속을 기준으로 나누어 검토해야 합니다.