부동산을 원시취득했을 때 등기 의무는 어떻게 되나요?

부동산을 원시취득했다고 해서 언제나 일정 기간 안에 등기해야 하는 것은 아니지만, 미등기 상태에서 소유권이전 계약을 하면 소유권보존등기를 60일 안에 신청해야 할 수 있습니다.

등기는 원칙적으로 당사자가 신청해야 하므로, 원시취득했다고 등기부에 자동으로 소유권이 올라가지는 않습니다(「부동산등기법」 제22조). 건물을 새로 지어 취득하는 경우처럼 등기부가 없는 부동산은 통상 소유권보존등기로 처음 등기부를 만들게 됩니다. 다만, 등기신청의 구체적인 기한은 취득 원인과 이후 계약 여부에 따라 달라집니다.

• 소유권이전 계약 없이 원시취득한 경우: 제공된 기준만으로는 원시취득자에게 일률적으로 적용되는 보존등기 신청기한을 확인할 수 없습니다. 따라서 ‘취득 후 반드시 60일 이내’라고 단정하기는 어렵습니다.
• 미등기 부동산을 두고 소유권이전 계약을 체결한 경우: 부동산등기 특별조치법 제2조제5항에 따라, 보존등기를 신청할 수 있는데도 하지 않은 채 계약했다면 계약일부터 60일 이내에 보존등기를 신청해야 합니다. 계약 후에야 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 신청할 수 있게 된 날부터 60일 이내입니다.
• 소유권이전등기 신청기한은 일반적으로 대가를 주고받는 계약이면 반대급부 이행 완료일부터, 한쪽만 채무를 부담하는 계약이면 계약 효력 발생일부터 60일 이내입니다. 미등기 부동산을 대상으로 한 계약에서는 위 보존등기 의무도 함께 살펴야 합니다.

정당한 사유 없이 법정 등기신청을 늦추면 과태료 대상이 될 수 있습니다. 과태료는 해태 기간·사유와 부동산 가액 등을 고려해 정하고, 부과·징수는 부동산 소재지를 관할하는 시장 등이 담당합니다. 다만 이 과태료 규정은 법에서 정한 등기신청 의무를 위반한 경우에 관한 것이므로, 원시취득이라는 이유만으로 곧바로 과태료가 부과된다고 볼 수는 없습니다.

실무적으로는 취득 원인이 신축인지, 상속·판결 등 법률에 따른 취득인지와 미등기 상태에서 이전 계약을 체결했는지를 나누어 확인하셔야 합니다. 민법 제187조에 해당하는 법률상 취득은 등기 없이도 취득할 수 있지만, 등기하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다. 반면 법률행위로 인한 물권변동은 등기해야 효력이 생깁니다(민법 제186조).