부모님과 합가하기 전 각각 1주택씩 보유하고 있었는데, 합가 후 먼저 양도하는 주택의 비과세 요건은 무엇인가요?

동거봉양을 위해 합가한 경우라면, 합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 다만 양도하는 주택 자체가 보유·거주 요건을 갖춰야 하며, 부모님 쪽 주택 보유 상황 등 특례의 기본 요건도 확인해야 합니다.

소득세법 시행령 제155조제4항은 각 1주택을 보유한 별도 세대가 부모님을 모시기 위해 합가해 1세대 2주택이 된 경우를 대상으로 합니다. 부모님은 배우자의 부모님도 포함하며, 원칙적으로 직계존속 중 60세 이상인 사람이 있어야 합니다. 조문에는 직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우와, 일정한 중증질환 등으로 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속에 관한 예외도 있습니다.

양도 시점은 합가한 날부터 10년 이내여야 하고, 그 기간에 먼저 양도하는 주택에 특례를 적용합니다. 자녀 주택과 부모님 주택 중 어느 것을 먼저 팔아야 하는지는 정해져 있지 않지만, 두 주택을 모두 양도하면 두 번째 주택에는 이 특례를 다시 적용할 수 없습니다.

특례는 양도주택을 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조제1항의 요건을 판단하게 하는 것이지, 그 요건을 면제하는 것은 아닙니다. 일반적으로 양도일 현재 국내 1주택으로 보유기간 2년 이상이어야 합니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 보유기간 중 거주기간 2년 이상도 필요합니다. 상생임대주택 등 별도 거주기간 특례가 적용되는 경우는 달라질 수 있습니다.

따라서 합가일, 합가 당시 각 세대의 주택 수와 소유자, 부모님의 연령·해당 예외 여부, 양도 예정 주택의 취득일·취득 당시 조정대상지역 여부·거주기간을 확인하셔야 합니다. 합가일이 언제인지에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으므로, 특히 오래전에 합가했거나 양도 시점이 합가 10년 경계에 가까우면 해당 날짜를 기준으로 검토하시는 것이 안전합니다.